企业预付土地费用可抵出让金但交付条件必须合规 - 宁国建设用地使用权出让合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设用地使用权出让合同纠纷
案号：(2019)皖1881民初3812号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实并告知法院判决结果

2016年9月27日，宁国市自然资源和规划局（出让人）与宁国吴某古道公司（受让人）签订《国有建设用地使用权出让合同》，约定出让人将坐落于宁国市万家乡云山村宗地编号为S2016-45、面积5231平方米的国有建设用地使用权出让给宁国吴某古道公司，出让年限40年，用途为批发及住宿餐饮用地，总价款2071476元。宁国吴某古道公司需在2016年10月26日前支付1035738元，2017年9月26日前支付1035738元；若逾期，每日按千分之一缴纳违约金。出让人应在2016年12月26日前交地，具体由万家乡政府负责。合同签订后，万家乡政府与宁国吴某古道公司确认宗地于2016年12月20日交付。

2015年1月14日、20日，宁国吴某古道公司分两次向万家乡政府交款345000元、55000元，合计400000元，万家乡政府记账为“吴越古道交土地报批费”。2015年4月9日，万家乡政府以“付征地补偿准备金”名义向原宁国市国土资源局付款401898元。2016年7月，宁国吴某古道公司按每亩3万元标准向农户支付7.85亩补偿费235500元。此外，宁国吴某古道公司竞拍时缴纳的450000元保证金抵作出让金；2017年6月9日、22日分别支付720000元、166432元，合计886432元。因宁国吴某古道公司与原宁国市国土资源局另有一份合同同期到期，按比例认定886432元中695504.09元用于支付本案出让金。2019年3月机构改革后，原宁国市国土资源局职能并入宁国市自然资源和规划局。宁国吴某古道公司成立于2010年10月20日，2015年11月至2019年2月法定代表人为程某，2019年2月后变更为吴某。

法院判决：宁国吴某古道公司需在判决生效后10日内支付宁国市自然资源和规划局土地出让金290471.91元，并自2017年9月27日起以该金额为基数按日千分之一支付滞纳金至付清日；驳回宁国市自然资源和规划局其他诉讼请求（如高额违约金主张）。

三、核心观点：企业如何防范土地出让合同法律风险

这个案子看似是“钱没付清被起诉”，实则暴露了企业常见的三大“埋雷点”。咱们用大白话拆解：
第一，预付款≠白交钱，但必须“认对门、留证据”。
宁国吴某古道公司2015年提前交给万家乡政府的40万元，法院认定能抵土地出让金，因为企业不是土地报批的义务方，这笔钱本质是“预付”。但企业常犯的错是：钱乱付、凭证乱写！比如万家乡政府记账写“土地报批费”，差点让企业白花钱。风险提示： 今后签土地合同时，预付款必须直接付给出让方（如自然资源局），或书面约定“第三方代收视同出让方收款”；付款凭证写清用途（如“土地出让金预付款”），千万别用模糊词如“报批费”“保证金”，否则打官司时可能不被认可。

第二，土地交付时“性质不符”不能当挡箭牌。
宁国吴某古道公司辩称：交地时土地还没被政府征用，不是国有用地，所以拒付违约金。法院直接驳回——因为企业竞拍前就该摸清土地底细，签合同等于默认接受现状。风险提示： 别以为“土地有问题”就能赖账！签约前务必做三件事：查清土地是否已完成征收转为国有（到自然资源局调档案）、现场确认有无纠纷、在合同里写明“交付条件”。否则，像本案企业一样占着地却欠钱，最后不仅要补款，还得倒贴高额滞纳金（日千分之一，一年就滚成36.5%！）。

第三，给农户的钱别想“偷偷抵扣”。
企业向农户支付的235500元补偿费，法院说不能抵出让金，因为合同没约定。企业总以为“我帮政府垫钱了”，但法律只认白纸黑字。风险提示： 任何额外支出（如补偿农户、修路），必须提前在合同里写明“可冲抵出让金”，或让政府出书面确认函。否则，法院会说“这是你和农户的事，和土地款无关”，钱照样得照付。

一句话总结风险防范： 签土地合同前，查清土地“身份”；付款时，认准账户、写清用途；额外花钱时，先让政府签字确认。别等对方一纸诉状上门，才后悔当初图省事没留证据！

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