房屋完成正式抵押登记后担保人免责-黄石下陆借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：借款合同纠纷
案号：(2025)鄂0204民初469号
审理法院：湖北省黄石市下陆区人民法院

二、案件事实和判决结果
2017年3月16日，某某银行黄石分行（贷款人、抵押权人）与杨某（借款人、抵押人）签订《个人购房借款及担保合同》，约定贷款金额43万元，贷款期限120个月；贷款采用浮动利率，执行年利率3.95%；还款方式为等额本金；若杨某未按时还款，银行有权对未还本金按日加收50%罚息，并对欠息按罚息利率计收复息；杨某还以其位于湖北省大冶市城北开发区某道西侧（宏维人家）9幢2单元21903号房屋提供抵押担保。2017年4月17日，双方办理了房屋预告抵押登记；2021年1月14日，双方办理了正式抵押权登记手续。
同日，大冶某发有限公司向某某银行黄石分行出具《个人贷款不可撤销担保书》，承诺为杨某的贷款提供连带保证担保，担保范围包括贷款本金、利息、罚息及实现债权的费用（如律师费、诉讼费等）；但保证期间明确约定为“自担保书签订之日起至杨某办妥房屋正式抵押登记，并将房产证或他项权证交银行保管之日止”。
2017年4月19日，银行向杨某发放贷款。后杨某未按约还款，截至2024年10月9日，尚欠本金136166.94元、利息2859.21元、罚息366.05元、复息45.27元。银行起诉要求：杨某偿还欠款本息、支付律师费6971元；大冶某发有限公司承担连带担保责任；银行对抵押房屋享有优先受偿权。
法院判决：杨某需偿还全部欠款本息；银行对抵押房屋折价或拍卖所得价款享有优先受偿权；但驳回了银行要求大冶某发有限公司承担担保责任及支付律师费的请求。

三、核心观点与企业风险防范提示
这个案子的核心教训是：当房屋完成正式抵押登记后，开发商的阶段性担保责任自动解除，银行不能再“回头”追责。很多企业（尤其是房地产开发商）容易忽略这一点，以为签了担保合同就得“兜到底”，结果白白陷入纠纷。具体来看：

1. 担保责任解除的“关键动作”必须抓牢
   大冶某发有限公司之所以免责，是因为担保合同写明“担保期截止到房屋办妥正式抵押登记”。现实中，开发商常以为交房就算完事，但本案中，2021年1月办妥正式抵押登记后，担保责任就自动终止了。而银行直到2024年才起诉，此时开发商早已“脱钩”。
   企业怎么做？

   • 作为开发商（担保方）：务必紧盯抵押登记进度！在合同中明确约定“以正式抵押登记完成为担保终止条件”，并主动联系银行确认登记结果，保留书面凭证（如登记回执、银行确认函）。别等银行催债才想起查证，否则可能因证据缺失被误判担责。
   • 作为银行（债权方）：别光签合同就完事！需建立动态跟踪机制，一旦抵押登记完成，立即书面通知担保方责任解除，避免后续误诉浪费时间和诉讼费。

2. 律师费等“隐形成本”必须证据扎实
   银行主张6971元律师费被驳回，原因很简单：代理合同没写明包含本案诉讼，且钱还没实际付。法院只认“白纸黑字”的证据——你没付钱，也没写清楚服务范围，就不能让企业买单。
   企业怎么做？

   • 无论你是贷款方还是借款方，涉及费用条款必须“写具体、留痕迹”：
     • 合同里明确写清“律师费范围”（例如：“包含XX案件的诉讼代理”）；
     • 付款后保留转账记录、发票，别像本案银行一样“嘴上说付了但没证据”。
   • 日常经营中，每笔费用支出都养成“合同+付款凭证+服务明细”三件套习惯，避免打官司时“有理说不出”。

小提醒：这个案子看似是银行和购房者的纠纷，实则给所有企业敲响警钟——合同不是签完就束之高阁，关键条款（如担保解除条件、费用支付）必须动态管理。尤其房地产、金融类企业，更要建立“合同履行跟踪表”，定期核查节点完成情况，否则可能像本案银行一样，赢了本金却丢了律师费，或像开发商一度被卷入无谓诉讼。

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