租赁期满后未及时收回房屋将导致租金损失风险增大 - 当阳房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0582民初1163号
审理法院：湖北省当阳市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年6月26日，当阳市农业农村局（出租方、甲方）与任某玲（承租方、乙方）签订《租赁合同》，约定：甲方将当阳市路号1楼98.96㎡、2楼103㎡1间房屋租赁给乙方经营某某超市，租赁期限壹年，从2020年1月1日至2020年12月31日止，租金为62040元，乙方于本合同签订之日一次性向甲方交清全部租金；租赁期间，乙方不得改变房屋的结构，否则甲方可要求乙方恢复原状或赔偿损失；乙方因经营需要对房屋进行的装修、装潢，费用自行负责，租赁期满或提前终止合同，乙方应保持装修、装潢完好，不得拆除，甲方不予补偿；租赁期满，本合同自然终止，甲方无条件收回租赁房屋，重新对外公开招租，乙方不得要求继续租赁；租赁期满，乙方逾期归还房屋的，甲方已收取的押金不予退还，且由乙方按日向甲方支付原日租金5倍的逾期违约金，乙方还应承担因逾期归还给甲方造成的一切损失。合同还约定了其他内容，其中手写补充注明：根据当政办发［2020］4号文件精神，对承租国有资产类经营用房的中小微企业、个体工商户执行减免政策，2020年度租金应收62040元，减免31020元，实收31020元。当阳市农业农村局、任某玲分别在合同尾部签字捺印。任某玲对案涉房屋租金交纳至2020年12月31日，但租赁期限届满后，一直占有使用案涉房屋，未予以返还。

同时查明，任某玲承租的当阳市路号房屋（店名：某某超市）的所有权人为当阳市某投资开发有限责任公司（产权证号：当阳市房权证玉阳字第2**9号，登记时间为2015年6月24日，产权来源划转）。2023年9月14日，宜昌某勘测规划有限公司当阳分公司出具测绘成果报告［编号：宜金勘（2023）第009001号］,其中案涉房屋1层102号房屋建筑总面积为89.01㎡（70.73㎡＋18.28㎡）,2层202号房屋建筑总面积为111.15㎡，合计200.16㎡。

另查明，2021年8月5日，当阳市人民政府国有资产监督管理局发文《关于对承租国有资产的中小微企业及个体工商户减免租金的通知》，规定：根据《省人民政府办公厅关于印发支持中小微企业降低成本若干措施的通知》第七条精神，结合我市实际，拟对我市承租各类国有资产类经营用房的中小微企业和个体工商户，2021年月租金减免20%。2022年4月8日，宜昌市人民政府国有资产监督管理委员会发文《市国资委关于2022年减免服务业小微企业和个体工商户房租的通知》，规定：普遍减免3个月租金工作要在上半年完成，补充减免3个月租金工作要在列为中高风险区域后2个月内完成。2023年3月3日，宜昌市财政局发文《市财政局关于2023年行政事业单位租金减免、缓缴相关工作的通知》，规定：2023年对承租市内行政事业单位房屋的小微企业和个体工商户，实行1个月租金减免、3个月租金缓缴。具体为，2023年租期不满一年的，按相应承租月份折算后进行减免。

本案审理中，任某玲、当阳市某投资开发有限责任公司、当阳市农业农村局均陈述案涉房屋租赁合同一年一签订。当阳市某投资开发有限责任公司、当阳市农业农村局均陈述，当阳市农业农村局受当阳市某投资开发有限责任公司委托与任某玲签订案涉房屋租赁合同。

判决结果：法院判决任某玲需在判决生效后30日内返还房屋，并支付2021年1月至2023年4月的房屋占用费114858.99元，以及2023年5月1日之后按62040元/年标准计算的房屋占用费。

三、企业如何防范租赁合同法律风险

这个案例对企业管理者来说非常有警示意义。很多人以为"合同到期了对方不搬走，反正还在交租金，那就继续租吧"，其实这种想法会带来很大风险！

核心风险点一：不定期租赁的陷阱
当租赁合同期满后，如果承租人继续使用房屋，而出租方没有明确表示反对，法律上就视为形成了"不定期租赁"关系。这意味着：

• 任何一方都可以随时解除合同，但必须提前通知对方
• 但更重要的是，一旦形成不定期租赁，出租方就失去了对房屋使用的控制权
• 承租人可能以各种理由（如面积误差、装修损失等）拒绝搬离或要求减租

在这个案例中，任某玲以房屋实际面积比合同少14.28平方米为由，主张多年多收的租金应当抵扣。虽然法院最终认定面积误差不大（实际200.16㎡ vs 合同201.96㎡），且多年未提出异议，不予支持，但如果面积误差更大，或者承租人能证明出租方故意欺诈，企业可能面临更大损失。

核心风险点二：政府减免政策执行不当
企业作为国有资产持有者，必须严格执行政府的租金减免政策。本案中，法院按照2021-2023年当阳市和宜昌市的减免政策，核减了部分租金：

• 2021年减免20%，实收80%
• 2022年减免3个月，实收9个月
• 2023年减免1个月

如果企业没有按照政策执行减免，可能面临被要求退还多收租金的风险，甚至可能被认定为违规收费。

企业防范建议：

1. 建立租赁合同到期预警机制：在合同到期前3-6个月，就要启动续租或收回程序。不要等到到期后才处理，否则容易陷入被动。

2. 明确书面通知：合同期满前，必须向承租人发送书面通知，明确表示是"不再续租，要求按时腾房"还是"同意续租，需重新签订合同"。口头通知容易产生争议。

3. 严格测量房屋面积：出租前务必进行专业测量，并在合同中明确约定是按建筑面积还是套内面积计算租金，避免日后产生面积争议。

4. 设立专门对接人员：对于国有资产类租赁，应指定专人负责租金减免政策的落实，建立减免台账，确保政策执行到位。

5. 及时采取法律行动：如果承租人到期不搬离，应立即发函催告，并在合理期限（通常1-2个月）后及时提起诉讼，避免损失扩大。本案中，原告从2021年1月到2023年7月才起诉，导致损失扩大。

6. 委托管理要规范：如果委托第三方管理租赁事务，必须签订明确的委托合同，约定双方权利义务，避免出现"管理真空"。本案中，当阳市农业农村局作为受托方，没有及时处理到期租赁事宜，导致所有权人损失。

很多企业管理者认为"反正房子还在，慢慢解决也行"，但法律上，拖延时间只会让问题更复杂、损失更大。就像本案，如果原告在2021年初就采取行动，可能只需追讨几个月的租金，而不是近两年半的占用费。

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