物业服务质量差将导致违约金诉求被驳回-谷城物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂0625民初429号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实与判决结果
2019年10月10日，谷城某盛祥有限公司与周某签订《前期物业管理协议》，约定谷城某盛祥有限公司为周某位于某栋某单元某号房屋提供前期物业服务。周某房屋面积136.09平方米，物业管理服务费按1.2元/月/平方米收取，每年1月15日前交纳该年度费用。协议签订后，周某一直未交纳2020年11月1日往后的物业管理服务费。

法院判决：周某需向谷城某盛祥有限公司支付物业管理费6532.3元（按1.0元/月/平方米计算）和代收生活垃圾处理费139.2元；但驳回了谷城某盛祥有限公司要求支付违约金的诉讼请求，理由是物业公司服务存在管理不善问题。

三、核心风险提示：物业企业必须重视服务质量和证据留存
这个案例看似简单，实则暗藏企业经营的“雷区”。很多物业公司以为：只要签了合同，业主不交费就能轻松通过法院追回欠款，甚至拿到高额违约金。但本案中，谷城某盛祥有限公司虽然赢了物业费，却丢了违约金，还因部分垃圾费证据不足只拿到一半。为什么？关键就两点：

1. 服务“打折扣”，违约金直接泡汤
周某在法庭上指出：小区公共区域管理混乱、电梯多日故障、楼梯大门损坏未修。法院认为，物业公司未按协议全面履行义务（比如及时维修、维护公共设施），因此不能要求业主支付违约金。通俗说：你服务没到位，就别想靠“罚钱”赚钱。

• 企业风险：物业费是“服务换收入”，不是“收费许可证”。如果只盯着收钱，忽视电梯维护、卫生清洁等日常服务，业主一旦较真，违约金诉求大概率被法院驳回。
• 防范建议：
  • 每月做一次服务“体检”：记录电梯检修、公共区域维修等情况，拍照留档；
  • 业主投诉必须48小时内响应，并书面反馈处理结果（哪怕只是“已安排下周维修”）；
  • 别怕“小问题”：一个坏掉的门禁可能成为业主拒付违约金的“救命稻草”。

2. 证据不全，钱只能要回一半
谷城某盛祥有限公司主张了4年的垃圾处理费，但只提供了2023年的缴费证明，结果法院只支持了2年的费用（139.2元）。更麻烦的是，因拿不出2021-2022年的催缴记录，部分物业费差点因“过期”打水漂（业主主张诉讼时效已过）。

• 企业风险：口头催费、微信催费都可能“白忙活”——法院只认书面证据！垃圾费、水电费等代收费用，没官方票据就是“空口无凭”。
• 防范建议：
  • 催费必须“留痕”：用挂号信或带回执的短信发送缴费通知，保存好回执；
  • 代收费用要“三证齐全”：政府文件+缴费凭证+业主确认单，缺一不可；
  • 定期清理“旧账”：超过3年未催缴的费用，及时发函确认，避免时效过期。

给物业企业的真心话
物业不是“收费员”，而是“服务管家”。本案中法院明确说：“物业公司应对业主问题及时答复、协调、沟通，不断提升服务质量。” 说白了：服务好是收钱的前提，证据足是维权的保障。企业千万别等到被告上法庭才想起补材料——那时候，再合理的诉求也可能因“证据缺失”而翻车。

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