房屋租赁中口头承诺减免租金可能无效，企业务必签书面协议-十堰房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0303民初1415号
审理法院：湖北省十堰市张湾区人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年，黄某与十堰某有限公司签订《房屋租赁合同书》，约定将张湾区的房产及设备设施出租给该公司使用，租期10年（2016年2月16日至2026年2月15日）。租金按递增形式支付：2016-2021年每年25000元，之后每年递增2000元至35000元。合同签订后，黄某交付房屋，该公司支付租金至2020年2月。此后该公司未再支付租金。
2019年，租赁房屋中一栋被鉴定为危房，黄某口头承诺减免5000元租金，但双方未签书面协议。黄某起诉要求解除合同并支付拖欠租金58883元（已扣除疫情减免、危房停用等因素）。该公司辩称因房屋是危房且黄某曾口头通知解除合同，故不应支付租金。

法院判决：

1. 双方签订的《房屋租赁合同书》于2025年解除；
2. 该公司30日内腾退房屋并返还设备；
3. 支付拖欠租金58883元；
4. 案件受理费由该公司承担。

三、企业必须警惕的三大法律风险

这个案子看似简单，却藏着企业日常经营中最容易踩的“坑”。作为企业法律顾问，我用大白话帮你划重点：

1. “说好了”不等于“有效了”——口头承诺等于白说
该公司认为黄某口头承诺减免5000元租金，就该少交钱。但法院明确：没有白纸黑字的协议，口头承诺就是“空气”！就像你跟朋友微信说“下次吃饭我请”，结果他反悔不认账，你总不能告到法院吧？企业之间谈减免、延期、解约，必须签补充协议。哪怕只是一页纸，也要写清“经双方协商一致，2019年租金减免5000元”，双方盖章签字才作数。

2. 危房不处理=埋定时炸弹
发现房屋是危房后，该公司只等着对方“主动解决”，结果拖到拖欠租金被起诉。企业遇到资产隐患（比如设备老化、房屋安全问题），必须立刻三步走：
① 书面通知对方（留存快递单/邮件记录）；
② 要求共同委托第三方鉴定；
③ 根据结果签补充协议（比如“因危房停用，2019年租金减免30%”）。
别学被告傻等口头承诺——等出问题才喊冤，法院只会说：“合同是你自己签的，责任自己扛！”

3. “协商解约”≠“不用付钱”——占着房子就得交租金
该公司辩称“黄某口头通知解除合同”，但法院一针见血：没正式签解约协议，你就还在“占用”房子！ 这就像租房时跟房东说“我不租了”，但钥匙没还、东西没搬走，房东照样能收你租金。企业想提前解约，必须做到两点：
✅ 签书面解约协议，写明“合同自X年X月X日解除”；
✅ 15日内腾空房屋并交接（拍照录像留证）。
否则哪怕双方天天吵架，你占着场地一天，就得付一天钱！

给企业的保命建议

1. 合同是“护身符”：租金调整、房屋维修、解约条件……所有口头约定立刻补成书面补充协议；
2. 问题早留痕：发现房屋隐患？当天发邮件/函件给对方，写明“请于5日内确认处理方案”，别等拖成欠款官司；
3. 解约要“跑完流程”：哪怕对方口头同意解约，也必须拿到盖章的解约协议+完成场地交接，否则别撤场！

小贴士：很多企业觉得“签协议太麻烦”，结果吃大亏。就像本案，如果当时花10分钟签个《租金减免确认书》，58883元的欠款至少能少几千块。

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