企业恶意低价转让资产逃避债务将被认定合同无效-巢湖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：合同纠纷
案号：(2024)皖01民终9591号
审理法院：安徽省巢湖市人民法院

二、案件事实与判决结果
2018年7月19日叶某（乙方）与沈方全、李健（甲方）、巢湖某景有限公司（丙方）签订《再转让协议》，约定甲方向乙方再转让斯维登国际广场公寓12层B1211号房使用权，单价每平方米5100元，总面积23.53平方米，总金额12万元。同日叶某与巢湖某景有限公司签订《使用权出让合同》《物业委托管理经营合同》，约定叶某将物业委托该公司管理经营，托管期限至2027年11月30日。

合同履行中，双方协商终止协议，巢湖某景有限公司财务人员张某静分五次向叶某转账8万元（附言注明"代巢湖某景有限公司退还使用权出让款"），但剩余4万元未付。叶某起诉后，法院于2021年2月判决巢湖某景有限公司支付4万元及利息。

另查明，2019年5月27日，巢湖某景有限公司与巢湖某诚有限公司签订《商品房现房买卖合同》，将包含叶某房屋在内的18085.73平方米房产以单价2521.32元/平方米（总价4560万元）出售给巢湖某诚有限公司。巢湖某诚有限公司称支付购房款3880万元，但法院调取流水发现：

• 巢湖某景有限公司通过张某静账户向巢湖某诚有限公司法定代表人刘某及其配偶刘某珍转账2089万元；
• 刘某、刘某珍又将其中1738.5万元转回巢湖某诚有限公司账户；
• 转账时间集中在2019年8-9月，单日转账笔数高达上百笔，附言混乱，明显违背正常交易习惯。

法院最终判决：确认巢湖某景有限公司与巢湖某诚有限公司签订的《商品房买卖合同》中涉及叶某房屋的部分无效，驳回叶某其他诉讼请求。巢湖某诚有限公司上诉后，二审法院维持原判。

三、核心风险：低价卖房+循环转账=合同无效！
这个案子给所有企业敲响警钟：想通过"左手倒右手"转移资产躲债？法院一眼就能识破！

关键风险点一：价格低得离谱就是"此地无银三百两"
巢湖某诚有限公司买房单价仅2521元/平方米，而业主购买同一栋楼的使用权单价高达5100元/平方米——还不到一半！根据法律规定，转让价低于市场价70%即可认定"明显不合理低价"。法院会直接推定：你明知道卖家欠债，还故意低价接盘，就是串通坑害债权人！

关键风险点二：转账流水比监控录像更"诚实"
巢湖某诚有限公司声称付了3880万元，但钱转给巢湖某景有限公司后，又通过财务人员、老板家属的账户转回来2000多万元。这种"转出去→绕圈→转回来"的循环转账，99%会被认定虚假交易。记住：

• 正常买卖：钱从买方→卖方，就该"停"在卖方账户；
• 恶意串通：钱从买方→卖方→关联人→买方，形成"资金回流"。
  法院调银行流水只需10分钟，这种小把戏根本藏不住！

企业避坑指南：三招守住交易安全

1. 价格要"站得住脚"
   卖资产前查清楚市场价！比如当地房产局有指导价，或找第三方机构做评估。如果卖价低于市场价30%，必须准备好合理解释（比如房子是危房、急用钱等），否则法院直接判无效。

2. 转账要"干干净净"

   • 严禁通过个人账户、关联公司反复倒账；
   • 每笔转账备注清晰用途（如"XX房产第3期购房款"）；
   • 保留完整合同、发票、验收记录，证明交易真实。

3. 躲债不如坦荡解决问题
   有些老板欠债后慌不择路，赶紧把资产"卖"给亲戚公司。殊不知：

   • 法院会查5年内大额交易，关联公司也逃不掉；
   • 一旦认定恶意转移，不仅合同无效，还可能被列为"老赖"甚至追究刑责。
     正确做法：主动和债权人协商分期还款，或通过破产重整化解危机——合法方案才能真正救命！

案例警示：巢湖某诚有限公司以为"买了房就万事大吉"，结果钱打水漂、房子被收回，还倒贴200元诉讼费。企业交易不是玩"躲猫猫"，合规才是硬道理！

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