开发商擅自更改雨水管道导致业主财产损失应担责-永城财产损害赔偿纠纷案例解读

案由：财产损害赔偿纠纷
案号：(2025)豫14民终611号
审理法院：河南省商丘市中级人民法院

2019年5月19日，胡某与商丘市某有限公司签订《商品房买卖合同》，合同约定胡某以962364元购买商丘市某有限公司开发的位于永城市欧亚路观莎城堡小区某号楼5层501号房屋，当日双方在永城市某甲办理备案手续。2020年春季，胡某对房屋装修后，胡某女儿贾某乙断在案涉房屋居住并存放其销售的衣物。2021年6月25日，商丘市某有限公司让上海某甲有限公司永城分公司发布更改落水管通知，内容为：地产开始动工更改落水管。家里外漏台平台有落水管，落在自己家平台上的水都流在平台上然后再通过地漏向下漏的这种情况请加微信XXX客服韩某。积极配合她的工作。添加微信时请备注好楼号，单元，房号。如果空置请再备注上密码。不方便告知密码请备注上能联系到手机号码。及时到场配合开门入户更改管道。梁某作为观莎城堡小区某号楼6层601号房屋业主根据通知内容予以回复，并发送自己房屋平台照片。后商丘市某有限公司对观***莎城堡小区某号楼6层601号房屋的落水管进行改动。2022年7月4日，雨水通过胡某露天阳台进入胡某家中，致使墙体、家具、衣物损毁。2023年7月15日，河南华威资产评估事务所（普通合伙）作出资产评估报告，评估结论为：永城市观湖壹号某号楼501室房屋内装修损失及物品损失在评估基准日2022年7月4日的评估价值为人民币叁万壹仟肆佰捌拾元整（31480.00)。胡某为此支付评估费10000元。2024年11月15日，河南某有限公司作出司法鉴定意见书，鉴定意见为：永城市欧亚路某小区16号楼501室胡某房屋漏水系更改雨水管道不合理，超过案涉房屋雨水管排水能力，造成倒灌所致。胡某为此支付鉴定费12000元。

法院判决商丘市某有限公司赔偿胡某财产损失31480元、评估费10000元、鉴定费12000元，共计53480元。二审法院驳回商丘市某有限公司的上诉，维持原判。

这个案例给企业敲响了警钟：看似简单的工程改造也可能引发重大法律风险。商丘市某有限公司只是更改了几根雨水管道，却因设计不合理导致雨水倒灌，最终要赔偿业主5万多元损失。很多企业可能觉得"只是小改动，不用太当回事"，但法律上却可能要承担全部责任。

关键问题在于：企业进行工程改造时，必须严格遵守专业规范。本案中，商丘市某有限公司在更改雨水管道前，没有请专业人员评估排水能力，也没有考虑改动对楼下业主的影响，仅凭"方便施工"就擅自改动。结果雨水超过管道承载能力，全部灌入楼下业主家中。根据《民法典》规定，因过错侵害他人民事权益的，应当承担侵权责任。

对企业而言，防范此类风险很简单：第一，任何涉及公共设施或可能影响他人的改造，必须先做专业评估；第二，严格按照国家建筑标准施工，不能"想怎么改就怎么改"；第三，改造前最好征得相关方同意，留下书面记录。特别是房地产企业，对已交付小区进行改造时，一定要把安全放在首位，不能为省小钱而吃大亏。

现实中，很多企业等到出了事才后悔"早知道就请个专业律师看看"。其实，专业法律顾问能在项目初期就发现风险点，花小钱避免大损失。征和律师事务所专注于为企业提供全方位法律风险防范服务，我们的法律顾问服务具有极高的性价比，还可以先试用满意后付款，让企业零风险体验专业法律保障。别等到雨水灌进别人家才想起检查自己的"管道"，未雨绸缪才是明智之选。