购房者断供导致合同解除，开发商如何有效追偿损失-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2021)皖0225民初7784号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年5月23日，无为某约房地产开发有限公司与杨某、刘某签订《商品房买卖合同》，并于2019年5月29日签订补充协议，约定杨某、刘某购买无为市某小区12#楼2单元502室商品房，总房款86万元。合同附件四明确约定：若开发商为购房者提供阶段性担保期间，购房者连续三个月未偿还贷款本息，开发商有权解除合同、按原价收回房产，并要求购房者承担经济损失及总房款10%的违约金。合同签订后，杨某、刘某支付首付款18万元，剩余68万元通过某邮政储蓄银行办理按揭贷款，无为某约房地产开发有限公司作为担保人承担连带保证责任。2019年7月18日，双方与银行签订《个人购房借款及担保合同》，约定以所购房产作抵押担保，开发商在正式抵押登记前承担连带责任。但自2020年6月起，杨某、刘某未按时归还贷款本息，银行于2021年10月起诉，法院判决无为某约房地产开发有限公司代偿贷款本息等合计695,385.22元。代偿后，杨某、刘某仍未还款，无为某约房地产开发有限公司遂起诉要求解除合同、办理备案注销、抵扣代偿款及违约金等。

法院判决：支持解除合同及补充协议；杨某、刘某需配合办理合同备案注销手续；支付违约金86,000元（从应退购房款中直接扣除）；无为某约房地产开发有限公司在注销手续后退还剩余购房款；但驳回了销售佣金的请求。

三、核心观点：企业如何防范购房断供风险

这起案件的核心教训很直接：购房者断供不是开发商的“无底洞”，关键在合同约定是否清晰、可执行。许多房地产企业常忽视合同细节，以为“签了合同就万事大吉”，结果像本案中银行起诉时，才发现自身权益保障不足。但本案开发商胜诉的关键，恰恰在于合同附件四白纸黑字写清了断供后果——连续三个月不还贷，开发商就能解除合同、收回房子并索赔违约金。法院明确指出，这种约定是购房者“可预见且可控”的，只要按时还贷就不会触发风险。

对企业的警示：

1. 合同条款必须“傻瓜式”明确：别用“根据相关法律处理”这类模糊表述。像本案一样，直接写清断供的具体条件（如“连续3个月未还款”）、处理方式（“解除合同+收回房产”）和损失计算（“总房款10%违约金”）。否则，一旦购房者断供，企业可能像本案中“销售佣金”请求被驳回——因为合同没约定，法院没法支持。
2. 阶段性担保不是“免费背锅”：开发商常为卖房提供贷款担保，却忘了监控还款。本案中，如果开发商及时发现2020年6月起的断供，就能早介入止损，避免拖到银行起诉才被动代偿。建议企业定期与银行对账，设置还款预警机制。
3. 代偿后行动要快：开发商代偿后，别等购房者“良心发现”。本案中，无为某约房地产开发有限公司在2021年12月代偿后立即起诉，法院才支持从退款中抵扣损失。拖得越久，购房者转移资产的风险越高。

简单说：风险藏在合同里，但机会也在合同里。企业别只盯着“成交”，更要花10分钟把违约条款写扎实。断供不可怕，可怕的是合同没写清楚，最后自己垫钱买房、损失没人赔。

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