开发商必须履行土地出让时承诺的配套幼儿园无偿移交义务-天长所有权确认纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：所有权确认纠纷

案号：(2021)皖1181民初5060号

审理法院：安徽省天长市人民法院

二、案件事实与判决结果

2015年5月25日，天长市规划局作出《关于市区炳辉路南侧、平安路东侧66666平方米地块规划设计条件通知书》。该通知书要求，公共服务设施...地块配建幼儿园、公厕所、社区办公用房：幼儿园规模不少于6班，设于地块一。2015年5月26日，天长市国土资源和房产管理局发布《国有建设用地使用权公开出让公告》《国有建设用地使用权公开出让须知》。出让公告要求，本次出让地块及周边市政配套均为现状，具体要求见出让须知，规划指标详见规划设计条件通知书；出让须知第九条第十六项中规定...根据天长市人民政府《转发滁州市政府办公室〈关于印发滁州市住宅小区配套幼儿园建设管理办法的通知〉》精神，建设单位应无偿提供住宅小区配套幼儿园，产权归辖区政府。2015年6月25日，天长市天某房地产开发有限公司参与拍卖并中标，2015年6月29日天长市天某房地产开发有限公司与天长市国土资源和房产管理局签订了《国有建设用地使用权出让合同》，合同第四条规定：本合同项下出让宗地编号为Ｔ××6-2，宗地总面积33333平方米。第十三条规定：其他土地利用要求按天长市规划局出具的（2015）4号文件执行。第十五条规定：受让人（天长市天某房地产开发有限公司）同意本合同项下宗地范围内同步修建下列工程配套项目，并在建成后无偿移交给政府。天长市天某房地产开发有限公司在取得土地使用权后，按照《中华人民共和国建设工程规划许可证》规定开发建设了涉案幼儿园（建筑面积1481.62㎡）。2019年9月9日天长市天某房地产开发有限公司与天长市某育局签订《天翔现代城小区幼儿园移交协议》，该协议明确，是根据规划要求配套建设一所幼儿园。根据滁州市人民政府《关于印发滁州市住宅小区配套幼儿园建设管理办法（修订）的通知》【滁政办（2018）56号】文件规定，乙方（天长市天某房地产开发有限公司）将天翔现代城项目里配套建设的幼儿园（实际建筑面积1475.02㎡）产权无偿移交给天长市某育局。协议第五条规定，天翔现代城项目里配套建设的幼儿园园舍需在2021年3月1日前全部移交甲方（天长市某育局），但到期后，天长市天某房地产开发有限公司未按协议履行。

法院最终判决：确认坐落于安徽省天长市××路××小区××房的所有权属于天长市某育局；天长市天某房地产开发有限公司需在判决生效之日起十五日内将幼儿园用房及全部档案资料交还给天长市某育局，并协助办理产权登记手续。

三、核心观点与企业法律风险防范

这个案例告诉我们一个简单却至关重要的道理：企业在参与土地竞拍时，必须认真阅读和理解所有相关文件，尤其是那些看似"附加条件"的要求，因为这些条件会成为你必须履行的法律义务。

天长市天某房地产公司在竞拍土地时，可能只关注了土地价格和开发条件，却忽视了出让文件中"建设单位应无偿提供住宅小区配套幼儿园，产权归辖区政府"这一关键条款。他们天真地认为，只要建好房子就能赚钱，没想到幼儿园这个"附加品"竟然要无偿交给政府。

许多企业存在一个误区：认为地方政府文件只是指导性意见，不是强制性规定，可以商量着来。但这个案例告诉我们，一旦这些要求被写入土地出让合同或成为出让公告的组成部分，就具有法律约束力。开发商在竞拍时没有对这些条件提出异议，就意味着接受了这些条件，事后不能以"不了解"或"被胁迫"为由反悔。

更值得警惕的是，这家公司在签订移交协议后，竟然又在2018年把幼儿园"卖"给了第三方，试图通过这种方式逃避义务。这种行为不仅违法，而且会给企业带来更大的法律风险和经济损失。

企业如何防范此类风险？

1. 读懂"小字条款"：参与土地竞拍前，务必聘请专业律师全面审查所有出让文件，特别是规划设计条件、出让须知等附件材料，不要只看土地价格和面积。

2. 算清"隐性成本"：将配套建设要求纳入项目成本核算，不要只算商品房的开发成本。如果政府要求无偿移交幼儿园，这部分成本已经包含在土地价格中，竞拍时就要充分考虑。

3. 谨慎签订协议：对于政府要求签订的各类移交协议，不要迫于压力随便签字。先咨询专业律师，确认协议内容是否与前期出让条件一致，是否有法律风险。

4. 避免"一物二卖"：已经承诺移交政府的资产，切勿再向第三方转让或抵押，否则将面临双重违约风险，既对政府违约，又对第三方违约。

5. 及时履行义务：一旦确认有移交义务，应按照约定时间主动履行，不要拖延或试图讨价还价。拖延只会增加法律风险和可能的处罚。

这个案例给所有房地产开发企业敲响了警钟：政府的"要求"不等于"建议"，土地出让文件中的每一个字都可能是未来的法律义务。作为企业，特别是房地产开发企业，在参与土地竞拍前，务必做到"三问"：问清楚所有附加条件是什么？问清楚这些条件对我有什么法律影响？问清楚如何提前防范可能的法律风险？

四、专业法律服务助您规避风险

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