工程款优先受偿权优于普通购房人权利-黄石申请执行人执行异议之诉案例解读

一、案例检索信息

案由：申请执行人执行异议之诉
案号：(2025)鄂0205民初771号
审理法院：湖北省黄石市铁山区人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年9月，武汉某筑装饰工程有限公司出具《同意以房抵款的说明》，同意用某某奥山置业有限公司应支付的工程款抵扣6套房屋的购房款共计1083012元。2020年9月18日，武汉某筑装饰工程有限公司又出具《供应商款抵扣房款函》，同意用工程款180747元抵扣张某华应支付的某某奥山星城项目26号408室购房款。同日，张某华出具《承诺书》，同意武汉某筑装饰工程有限公司代为支付购房款。2020年10月12日，张某华与黄石某山置业有限公司签订《黄石市商品房买卖合同》，购买黄石市黄金山开发区道号号楼层**房屋，建筑面积均为50.42㎡，总金额分别为180746.62元、180747.00元。同日，张某华缴纳全部购房款，黄石某山置业有限公司向张某华开具增值税普通发票。2022年5月27日，法院根据（2022）鄂0205民初1763号之一执行裁定书查封上述房屋。张某华提出异议后，法院作出（2025）鄂0205执异2号执行裁定书，裁定中止对该房屋的执行。黄石某筑有限责任公司（原黄石市某某建筑有限责任公司）对此不服提起诉讼。另查明，2023年7月25日，黄石市中级人民法院判决确认黄石某山置业有限公司应支付黄石某筑有限责任公司工程款和质保金14095352.81元及利息，黄石某筑有限责任公司对承建工程享有优先受偿权。张某华及丈夫周某名下有一处136.46平方米的房产，被用作办公室。

法院判决：准许执行黄石市黄金山开发区道号号楼层**房屋，案件受理费由张某华和黄石某山置业有限公司各负担50元。

三、企业法律风险防范指南

这个案例告诉我们：工程款优先受偿权比普通购房人的权利更有保障，但企业要想真正保住这份"优先权"，必须注意几个关键问题。

想象一下，你是建筑公司老板，辛辛苦苦干完工程，结果开发商没钱付工程款，你打赢了官司却发现开发商的房子被别人买走了，你连卖房子拿钱的权利都没有！这案子就是这种情况，但法院最终支持了建筑公司。

为什么法院支持建筑公司？主要有三点原因：

第一，购房人不能证明"无房可住"
法律规定，普通买房人要阻止工程款执行，必须证明"名下没有其他住房"。张某华说她家5口人挤小房子，需要买新房改善生活。但法院发现，她和丈夫名下还有一套136平方米的大房子，虽然被用作办公室，但这套房子面积已经足够居住，不符合"无其他用于居住的房屋"的条件。企业要注意：如果你是开发商，卖房时要核实买家是否真"无房"；如果你是施工方，遇到执行问题时要查清买家名下房产情况。

第二，"以房抵债"不等于真实购房
张某华的房子其实是用工程款抵来的（武汉某筑装饰公司把对开发商的债权转给了她）。法院认为，这种方式购房后她一直没实际居住，无法证明买房是为了"居住"，更像是"以房抵债"。对企业来说：开发商用房子抵工程款要特别小心，最好让施工方直接登记为产权人；施工方接受"以房抵债"时，要立即办理过户手续并实际入住，否则可能失去优先权。

第三，工程款优先权是"王牌"但会过期
建筑公司最厉害的就是"工程款优先受偿权"，比银行抵押贷款都优先。但这个权利不是永久的！法律规定必须在工程竣工后18个月内行使。本案中建筑公司及时主张了权利，所以法院支持了他们。提醒建筑企业：完工后一定要及时结算，超过18个月再要钱，这个"王牌"就作废了！

给企业的实操建议：

1. 施工企业：工程完工后立即发函要求结算，保留所有施工证据；如果开发商拖欠工程款，在18个月内必须起诉并明确主张优先受偿权。

2. 房地产开发企业：卖房时要查清买家是否符合"刚需"条件；避免用房子抵工程款，如必须抵债，应确保施工方直接成为产权人并办理网签。

3. 所有企业：在签订合同时，一定要明确约定"如发生纠纷，我方享有工程款优先受偿权"等条款；日常经营中保留完整的工程签证、验收单据等证据。

这个案例就像打扑克，工程款优先受偿权是"大王"，但如果你不及时出牌（18个月内不主张），或者对方有更"大"的理由（如真实刚需购房人），你就可能输掉这场牌局。企业一定要懂规则、守时限、留证据，才能在纠纷中立于不败之地。

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