产权式商铺遇疫情可合理调租，企业营销承诺需担责-咸安委托合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：委托合同纠纷
案号：(2025)鄂1202民初8986号
审理法院：湖北省咸宁市咸安区人民法院

二、案件事实与判决结果
2015年1月，原告喻某、程某向咸宁市某甲公司购买某购物广场商铺（总价29.5万元），并委托湖北某乙公司统一经营10年。合同约定：前3年免租；第4-5年按商铺总价7%保底支付租金，超出租金按7:3分成；第6-10年可选7%-8%保底或9:1分成。2021年至2024年，某乙公司未按7%标准支付租金，理由是受疫情影响经营困难。期间，部分业主与某乙公司签订《补充协议》，约定按原总价计算租金（不扣除购房折扣），但65.4%的业主未签此协议。某乙公司称疫情期间减免了商户租金50-60天。
法院判决：某乙公司和某甲公司需向原告支付2021-2024年租金共44,250元（2021-2022年按3.5%计算，2023-2024年按4%计算），违约金按一年期贷款市场报价利率（LPR）调整，驳回原告要求按7%支付89,145元租金的诉求。

三、企业必须警惕的3个法律风险
1. 别让“个别协议”毁了整体经营，产权商铺必须“少数服从多数”
本案中，34.6%的业主签了《补充协议》提高租金计算标准，但法院认为产权式商铺（即一个商场分割成小块出售给多个业主）必须统一经营。就像一列火车，如果个别车厢想倒着开，整列火车都会瘫痪。65.4%的业主没签协议，若单独给少数人加租金，会导致商场定价混乱、招商困难，最终所有业主都亏钱。企业启示：

• 在产权商铺、联合办公等集体经营模式中，任何条款变更必须征得多数业主同意（比如超2/3），不能和个别客户私下签“特殊协议”；
• 销售时明确写清：“经营规则以全体业主决议为准”，避免后期纠纷。

2. 疫情等“黑天鹅事件”≠能直接违约，但可协商合理调租
某乙公司以疫情为由直接把7%租金砍到3.5%，但法院没全支持——2021-2022年按3.5%（因疫情冲击大），2023-2024年恢复到4%（经济复苏期）。关键点：疫情属于“情势变更”（合同签定时无法预见的重大变化），但企业不能直接躺平不付钱，而要主动协商调整。企业启示：

• 遇到疫情、政策突变等不可抗力，立即书面通知合作方，提供停工、减产等证据，提出“阶梯式调整方案”（如第一年减50%，第二年减20%）；
• 合同里提前写明：“如遇重大公共事件，租金按当年实际经营情况同比例调整”，避免被认定为单方违约。

3. “保租承诺”是把双刃剑，开发商可能被拉来“背锅”
某甲公司只是卖房方，但因在销售时承诺“包租保收益”，法院判定它要和运营公司一起赔钱。就像健身房老板对顾客说“跑路我赔”，结果真跑路了，顾客当然找他要钱。企业启示：

• 销售时禁用“ guaranteed”“ guaranteed return”等绝对化承诺，改用“历史收益参考”“运营方独立担责”等表述；
• 若必须承诺收益，要加限制条款：“以运营方实际经营为准，开发商不承担连带责任”，并在合同中单独加粗提示。

小提醒：本案违约金从合同约定的“日万分之三”（年化10.95%）被降到LPR（目前约3.45%），就是因为约定过高。企业签合同时，违约金别图一时痛快写太高，超过LPR4倍（约13.8%）大概率会被法院砍掉！

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