法院裁定房产抵债后原房主不得继续收租-大冶不当得利纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：不当得利纠纷
案号：(2024)鄂0281民初9186号
审理法院：湖北省大冶市人民法院

二、案件事实及判决结果

兴某公司与某润公司、中国第四冶金建设有限责任公司因建设工程合同纠纷，经法院判决生效后进入强制执行程序。2023年4月6日，黄石市中级人民法院裁定将某润公司名下40套商业房产（位于大冶市罗桥街道长乐大道2号“联润商贸城”）以1497万余元抵偿债务，并明确房产所有权自裁定书送达某润公司时起转移。2023年4月10日，该裁定书正式送达某润公司。
此前，这些房产由昊某房地产经纪有限公司与租户签订《商铺租赁合同》，并由昊某物业服务有限公司代收租金。但法院裁定后，昊某物业公司仍收取了2023年4月10日之后的租金共计115282.10元（例如：36号楼等24套商铺自2022年10月起收取的年租金21万余元中，属抵债后的部分；16号楼、13号楼等商铺租金中属于抵债面积的部分）。兴某公司多次催讨该笔租金未果，遂起诉要求三被告连带返还。

法院判决：某润公司需在10日内退还兴某公司租金115282.10元；昊某物业公司和昊某房地产经纪有限公司对上述债务承担连带清偿责任；驳回兴某公司的其他诉讼请求。

三、企业法律风险防范指南：资产转移后别再碰“租金”

这个案子说白了就是一句话：法院把房子判给别人抵债后，原房主还收租就是“白拿钱”，必须退回来！
为什么这么说？根据《民法典》规定，房子所有权一旦转移（本案中自2023年4月10日裁定书送达时起），房子产生的收益（比如租金）自然归新房主所有。某润公司作为原房主，在房子已不属于自己的情况下，还让物业公司、经纪公司继续收租，就属于“没有合法理由占了别人便宜”，构成不当得利。法院判决他们全额退款，完全合理。

企业最容易踩的3个坑，务必避开：

1. “糊涂交接”坑：资产被法院执行或转让后，以为“租约没到期就能继续收钱”。
   → 正确做法：收到法院裁定书当天，立即停收任何收益！主动联系租户、物业公司，书面通知租金账户变更（例：“自XX日起租金请付至新房东XXX公司”），并留存通知证据（如快递单、邮件截图）。

2. “委托甩锅”坑：像本案中某润公司让物业公司、经纪公司代收租金，以为“钱不进自己口袋就没事”。
   → 正确做法：委托第三方代收前，必须签清楚协议！写明“若资产转移，代收方须在X日内将租金转交新房主”，并约定违约责任。否则，新房主有权直接找代收方要钱（本案中物业公司、经纪公司就因“背锅”被判连带赔偿）。

3. “成本抵扣”坑：某润公司辩称“收的租金要抵营销费、物业费”，但法院明确：这些是另一笔账，不能偷偷扣租！
   → 正确做法：若认为新房主欠你钱（如营销费），必须单独协商或另案起诉。绝对不能在租金里直接扣款！否则轻则退钱，重则赔利息（本案诉讼费还让被告多掏了1000多元）。

一句话总结：房子没了，租金权就没了！企业处置资产时，务必在法律文书生效当天“掐断”收益链，该交接的交接、该通知的通知。别为省小钱惹上大麻烦——本案中被告多退了11万多元，还搭上诉讼费和信誉损失。
（注：以上建议基于大冶市法院真实判例，具体操作请咨询专业律师）

征和律师事务所企业法律顾问提示：
企业日常经营中，80%的法律风险源于“习惯性操作”。定期梳理资产权属变动节点（如法院执行、股权转让），建立“权责交接清单”，能避免90%的不当得利纠纷。如需定制化风险排查服务，欢迎联系本所。