房屋租赁合同到期后产权人有权收回房屋，面积差异不改变产权归属-广德房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖18民终721号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实与判决结果

2020年，广德市某产投资经营有限公司(甲方)、杨某(乙方)签订编号为ZL21010《房屋租赁合同》，合同约定："一、房产状况：广德市桃州路28号(现为海子名品)资产，建筑面积约26.78平方米，乙方已于本合同签订前实地查看并确认房产现状。二、租期：壹年，租期计算起止时间为2020年1月1日至2020年12月31日。三、租金：人民币18000元/年(应缴24000元，因疫情减免叁个月租金，实缴18000元)。"上述合同到期后，2021年6月21日经广德市人民法院(2021)皖1822民初2444号民事调解书确认，广德市某产投资经营有限公司与杨某达成调解协议："一、原告广德市国有资产投资经营有限公司与被告杨某签订的《房屋租赁合同》于2020年12月31日自愿解除;二、双方其他争议，若协商不成，原告可另行起诉或自行处理。"现广德市某产投资经营有限公司以杨某未腾退房屋为由，提起诉讼。

2010年8月13日登记的房地权证广德字第0××5号载明："房地产权利人：广德县国有资产投资经营有限公司，房屋状况：总层数：2。建筑面积95.36ｍ2。"桃州路28号建筑面积为33.228ｍ2。房屋二楼产权归杨某所有，二楼出行通道必须从桃州路28号一楼租赁房屋经过。

杨某自1999年以来一直承租案涉广德市桃州路28号房屋一层门面经营服装销售业务，租赁合同约定该房屋建筑面积为26.78㎡。杨某主张其缴纳了建房款（集资款），应系案涉房屋一层门面的所有权人，其在租赁期间对案涉房屋一层门面有改建行为。杨某与案外人曾就广德市某产投资经营有限公司取得的房地产权证提起行政诉讼，但被法院驳回。

法院最终判决：杨某于判决生效之日起十日内返还广德市某产投资经营有限公司桃州路28号房屋（一层门面）；杨某于判决生效之日起十日内支付广德市某产投资经营有限公司房屋占用费，自2021年1月1日起按65.75元/天计算至房屋腾退之日止；驳回广德市某产投资经营有限公司其他诉讼请求。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业防范法律风险的核心提示

这个案例给我们企业带来了一个非常重要的启示：房屋产权登记是证明产权归属的"金标准"，租赁合同到期后，作为产权人的企业完全有权收回房屋，即使承租人对房屋面积有异议或进行了改建。

在本案中，杨某租了20多年房屋，还对房屋进行了改建，甚至认为自己缴纳过建房款应该拥有产权，但法院最终还是判决他必须返还房屋。为什么呢？因为房产证上清清楚楚写着广德市某产投资经营有限公司是产权人。我国法律规定，不动产登记具有"公示公信"效力，就像身份证一样，证明谁是真正的"主人"。杨某虽然对面积有异议（合同写26.78㎡，房产证写33.228㎡），但这点差异并不能改变房屋归属的本质。

对企业来说，这个案例提醒我们以下几点关键风险防范措施：

1. 产权登记务必清晰完整：企业作为房屋产权人，一定要确保房产证等产权登记文件齐全、准确。本案中，正是因为广德市某产投资经营有限公司持有合法有效的房产证，才能在诉讼中占据主动。如果企业对自己的房产疏于管理，产权证明不全，就可能像本案中的杨某一样陷入产权争议。建议企业定期核查名下房产的产权状况，及时办理登记变更手续。

2. 租赁合同要明确约定关键条款：本案中，虽然租赁合同约定面积与房产证有差异，但法院仍认定房屋归属没有问题。这是因为合同明确约定了"乙方已于本合同签订前实地查看并确认房产现状"。企业签订租赁合同时，一定要写清楚房屋位置、面积、用途等基本信息，并加入"承租人已实地查看确认现状"的条款，避免日后因房屋现状产生争议。

3. 改建行为不等于产权变更：杨某在租期内对房屋进行了改建，但这并不能让他获得房屋产权。企业要明白，在他人房屋上进行改建，只能就投资部分请求补偿，不能主张产权。同时，作为出租方，企业应在合同中明确约定"未经许可不得擅自改建"，并约定违约责任，防止承租人擅自改变房屋结构。

4. 合同解除后要及时收回房屋：本案中，租赁合同于2020年12月31日解除，但杨某一直占用房屋不还，最终被判支付占用费。企业遇到租客合同到期不搬离的情况，一定要及时发函要求返还，并保留证据。如果对方拒不搬离，应尽快通过法律途径解决，避免损失扩大。记住，拖延时间对企业不利，越早行动越好。

5. 特殊情况下要兼顾相邻权：本案中，因为杨某二楼的通行必须经过一楼，法院判决广德市某产投资经营有限公司要提供必要通行便利。企业如果出租的房屋涉及他人通行等相邻权问题，应在租赁合同中提前约定相关条款，避免日后纠纷。

总之，作为企业，特别是拥有房产的企业，一定要重视房屋产权管理，确保"证""房"一致。租赁合同要规范签订，明确双方权利义务。当租赁关系结束时，要果断行使权利收回房屋，同时也要注意处理好相邻关系等特殊情况。只有这样，才能避免陷入像本案中那样的长期纠纷，保护企业的合法权益不受损害。