委托第三方出租房屋时合同主体不明确将导致房东无法追讨租金-黄石下陆房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0204民初2065号
审理法院：湖北省黄石市下陆区人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
案件事实：
2018年5月18日，大冶某房房地产有限公司（以下简称某房公司）与某丙公司签订《畔山铭居项目合作协议书》，约定合作开发位于黄石市某道的“畔山铭居”项目。某房公司提供土地及开发使用权，某丙公司以现金投入并全权负责项目建设和运营，项目盈亏由某丙公司承担。位于某道某号某号楼某号商铺（建筑面积37.93㎡）登记所有权人为某房公司。某丙公司将该商铺对外出租，下陆区某餐饮店于2020年5月从某丙公司承租该商铺，并一直向某丙公司交纳租金。2022年8月23日，某房公司出具《终止委托通知书》，通知某丙公司自2022年8月24日起终止委托其负责商业门面租赁事宜。2022年12月8日，某房公司向商铺租户发出《关于畔山铭居商铺租赁事宜的告知函》，声称原由某丙公司签署的租赁合同将直接约束租户与某房公司，要求租户后续直接向某房公司缴纳租金。另查明，某房公司与某丙公司因合作开发协议纠纷，经法院判决某丙公司需向某房公司支付款项等。2024年7月29日，大冶某金集团控股有限公司（以下简称某金公司）吸收合并了某房公司，承继了其债权债务。

判决结果：法院驳回了某金公司的全部诉讼请求，包括解除租赁合同、腾退商铺和支付欠缴租金的要求。

三、案例的核心观点与法律风险防范
这个案子的核心问题很简单：企业作为房东，如果委托别人出租房子，却没把合同关系理清楚，最后可能连租金都收不回来，更别说赶走租户了。

在本案中，某金公司明明是商铺的真正主人，却因为当初把出租权全权交给某丙公司操作，导致租户（下陆区某餐饮店）只认某丙公司签的合同，根本不把某金公司当出租方。当某金公司想直接收租金时，法院一查：没有合同！某金公司既没和租户签过字，也没在委托协议里写清楚“租户要直接对我负责”。结果，某金公司连主张权利的资格都没有，白白损失了租金和维权成本。

很多企业老板觉得：“房子是我的，租户占着不交钱，我直接上门要就行！”但法律只认“白纸黑字”的合同关系。如果你委托中介、合作方出租物业，却不注意以下三点，就可能重蹈本案覆辙：

1. 别让“委托”变成“甩手不管”
   企业常犯的错误是：把出租全权交给第三方（比如合作公司或物业公司），自己只管收钱，从不参与签合同。本案中，某房公司让某丙公司全权出租，却没在委托协议里写明“租户和某丙公司签的合同，必须同时约束我（产权方）”。结果，租户只对某丙公司负责，产权方反而成了“局外人”。
   防范建议：签委托协议时，务必加上类似条款：“受托方代表我方与租户签订的租赁合同，视为我方与租户直接签订，我方享有全部权利并承担义务。” 同时，要求租户在签约时知晓产权方身份，比如在合同里注明“出租方：某房公司（产权人）”。

2. 终止委托时，光发通知没用
   某房公司以为，发个《告知函》说“以后租户要直接对我交租金”，就能把合同关系转过来。但法院指出：法律不认空口白话，必须有实际合同证明关系存在。租户没和某房公司签过新合同，之前又只和某丙公司打交道，自然不用理会某房公司的要求。
   防范建议：一旦要终止委托，别只发通知！必须做两件事：

   • 重新和租户签合同，把出租方直接换成你自己；
   • 或让租户签一份《确认书》，写明“我同意原合同权利义务转移给产权方”。
     如果租户拒绝，宁可停租清退，也别留“模糊地带”。

3. 定期检查合同，别等出事才后悔
   本案纠纷拖了两年多（从2022年终止委托到2024年起诉），某金公司才发现问题。很多企业以为“房子有人租、租金有人交”就安全，却忽略了合同主体是否合规。等租户欠钱或想收回房子时，才傻眼发现“合同跟我没关系”。
   防范建议：每半年做一次“合同体检”：

   • 查清所有出租物业的合同是谁签的；
   • 确认委托出租的协议是否写了“直接约束产权方”；
   • 对历史遗留的“模糊合同”，及时补签或清理。

说白了，房子是你的，但法律只保护“合同上的主人”。企业出租物业时，别只盯着租金数字，更要抓牢合同主动权。委托可以，但必须让租户知道“真正房东是你”，并用书面证据固定下来。否则，房子再值钱，你也可能变成“无权主张的看客”。花10分钟规范一份合同，远比花10万元打官司划算！