企业促销返现承诺必须兑现，不能以赠与为由拒绝支付 - 天门商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)鄂96民终1054号
审理法院：湖北省汉江中级人民法院

二、案件事实与判决结果
2022年10月，王某与天门某置业有限公司协商购房事宜，同月21日签订了《商品房买卖合同（预售）》，合同约定王某以总价384203元购买天门某置业有限公司开发建设的位于天门市经济开发区某号楼某号商品房，首付款84203元，按揭贷款30万元。同日，双方还签订协议1份，约定该房屋以384203元成交后还可以享受天门某置业有限公司返现金5万元的优惠，该优惠款在贷款放贷后半年左右（最快五个月最慢八个月），由天门某置业有限公司一次性支付至王某指定的账户（中国建设银行，王某6236682700004322834）。合同签订后，王某支付了首付款，并申请贷款。同年11月5日，中国某银行股份有限公司天门市支行将王某申请的贷款30万元划拨至天门某置业有限公司账户。2024年1月10日，天门某置业有限公司向王某出具了购房发票，金额为384203元。之后王某多次向天门某置业有限公司讨要优惠款，均遭拒绝。

法院判决结果：一审法院判令天门某置业有限公司向王某支付5万元优惠款；天门某置业有限公司不服上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与风险提示
核心观点：企业搞促销时承诺的“返现”“优惠”，只要客户履行了对应义务（比如付清房款），就不是白送的“赠与”，而是变相降价，必须兑现。企业别想用“这是赠与，我反悔了”当借口逃避责任！

这个案子看着简单，但对企业风险很大。天门某置业有限公司卖房时，跟王某说“总价38万多，半年后返你5万”，结果事后赖账，说“这5万是白给你的赠与，我现在没钱，不给了”。法院为啥不买账？因为法律上“赠与”必须是白送、没条件的——比如你过年给亲戚发红包，对方不用做任何事就能拿钱。但本案中，王某是先付清了38万多房款，才“享受”这5万返现，相当于房子实际只卖33万多。这明显是开发商的促销手段，本质是降价卖房，不是赠与。企业把促销协议硬说成“赠与合同”，纯粹是自欺欺人。

对企业的重要提醒：

1. 促销不是“随便说说”：企业搞“买房送现金”“推荐返佣金”活动时，一定要想清楚：这是真优惠还是假赠与？如果客户要先签合同、付钱才能拿返现，这就是销售合同的一部分，必须写进协议并老实履行。别学本案企业，事后找借口不付钱，结果赔了夫人又折兵（不仅付了5万，还倒贴诉讼费）。

2. 协议写清楚，别埋雷：促销协议要像写“菜谱”一样明白——

   • ✘ 避免模糊话：“大概半年后给”“视公司情况而定”。
   • ✔ 改成大白话：“贷款到账后6个月内，打5万元到客户XX银行账户”。
     这样既能避免客户扯皮，也防止企业自己说不清责任。

3. 别把“促销”当“赠与”糊弄人：法律上，赠与是单方面白给（比如企业捐款给学校）。但促销返现往往绑着客户义务（如付全款、拉新客），这就属于有对价的交易。企业如果硬说“这是赠与，我想撤就撤”，法院分分钟判你违约。轻则赔钱，重则损害信誉——客户一传十、十传百，谁还敢信你的促销？

一句话防范指南：促销前问自己——“客户要先做什么，才能拿到这个优惠？” 如果答案是“付钱”“签合同”“介绍朋友”，那就不是赠与，而是销售承诺！务必让法务或律师把关协议，白纸黑字写清规则。诚信经营才能长久，小聪明只会吃大亏。