房屋未办所有权首次登记，银行抵押预告登记无法实现优先受偿-凤台金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2024)皖0421民初2387号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实与判决结果

2021年1月31日，被告蒋某与某房地产公司签订房屋买卖合同，约定被告购买该公司开发的凤台县某小区某号楼某室，房屋总价74万元，其中首付款15万元，余款59万元以办理银行按揭贷款的方式支付。2021年5月25日，被告与原告某银行凤台县支行签订《个人购房担保借款合同》，约定原告出借给被告59万元，借款期限336个月，借款日期为2021年6月1日，到期日期为2049年5月31日，借款执行利率为5.88%，逾期利率为8.82%，还款方式为等额本息。合同还约定，借款人未按约定按期足额偿还借款，贷款人有权提高贷款执行利率、提前收回已发放的借款，有权提前行使担保权，有权宣布借款立即到期等。2021年6月1日，原被告将案涉房屋办理了抵押权预告登记，但至今未办理所有权首次登记。截至2024年1月9日，被告尚欠原告借款本金567073.63元、利息2613.26元，合计569686.89元。

法院判决：解除原被告签订的借款合同；被告需在判决生效后十日内偿还全部欠款本金及利息；但驳回了原告对抵押房屋优先受偿的诉讼请求，因为房屋未办理所有权首次登记。法院明确表示，只有在房屋办理完抵押权正式登记后，银行才能享有优先受偿权。

三、核心风险提示：抵押预告登记≠安全锁，企业需警惕这项隐形风险

很多企业，特别是银行等金融机构，常常以为只要办理了"抵押预告登记"就高枕无忧了，认为这样就能在借款人违约时优先拿回钱。但这个凤台县的案例告诉我们：抵押预告登记不等于优先受偿权！ 这就像你去热门餐厅"取了个号"，但不代表你一定能吃到饭——如果餐厅还没正式开业（即房屋未办理所有权首次登记），你的号码再靠前也没用。

为什么会出现这种情况？
简单来说，银行给购房者办理按揭贷款时，通常会要求将所购房屋作为抵押物。在房屋尚未建成或未取得产权证前，银行只能先办理"抵押预告登记"。但根据法律规定，只有当开发商完成"房屋所有权首次登记"（即开发商拿到大产权证）后，这个预告登记才能"转正"为正式抵押登记，银行才能在借款人违约时优先拍卖房屋拿回贷款。

本案中，银行虽然办理了抵押预告登记，但由于开发商一直没办房屋所有权首次登记，导致银行无法行使优先受偿权。这意味着如果借款人无力还款，银行和其他普通债权人一样，只能排队等分配，可能血本无归！

给企业的3个实用防范建议：

1. 贷款前务必查"产权底"
   银行在发放按揭贷款前，不能只看开发商实力就放松警惕。必须实地核查：该楼盘是否已完成房屋所有权首次登记？可要求开发商提供《不动产首次登记证明》。就像买房前要查房产证一样，这是保障资金安全的第一道防线。

2. 建立"登记进度追踪"机制
   即使已办理预告登记，银行也应每月跟进楼盘登记进度。建议与当地不动产登记中心建立信息互通，或在贷款合同中约定：开发商有义务在房屋具备登记条件后7日内配合办理。某银行曾因坚持"每月查登记"，在楼盘烂尾前及时收回2000万贷款，避免了重大损失。

3. 合同中设置"双保险"条款
   在借款合同中增加两项关键条款：

   • "如房屋在交房后6个月内未完成所有权首次登记，银行有权立即收回全部贷款"
   • "开发商作为阶段性担保人，须对预告登记转正式登记前的债务承担连带责任"
     这样即使出现登记障碍，银行也能及时止损，不会像本案一样坐等3年才发现风险。

特别提醒房地产企业：
作为开发商，拖延办理所有权首次登记看似节省了成本，实则会严重损害购房者贷款便利性，影响楼盘销售。某知名房企就曾因未及时办证，导致30%购房者贷款被拒，最终项目资金链断裂。建议在房屋竣工验收后30日内主动办理首次登记——这既是法定义务，更是维护企业信誉的关键。

记住：金融安全无小事，预告登记只是"占座"，拿到正式抵押权才是"入座"。企业只有把风控做在事前，才能避免"钱房两空"的悲剧重演。