业主拒交物业费理由不成立，细微服务瑕疵不能当借口-天门物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：物业服务合同纠纷
案号：(2025)鄂9006民初1536号
审理法院：湖北省天门市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果
张某杰、张某娟是天门市冠南·汇侨城·金桂园小区F栋2单元1101号房的业主，房屋面积112.87平方米。2017年6月13日，张某杰和天门市某隆物业公司签了《前期物业服务合同》，约定物业费按1.2元/平方米/月收取，每年提前一个月预交下一年费用；如果没按时交，每天加收1‰的违约金。张某杰、张某娟交费到2023年2月底后，就一直没再交，从2023年3月1日到2025年2月28日，欠了3250.66元（1.2元×112.87平方米×24个月）。天门市某隆物业公司上门贴通知、打电话催了好几次，但两人还是不交钱，物业公司只好告到法院。
法院判决：张某杰、张某娟必须在10天内付清3250.66元物业费，但驳回了违约金请求和其他要求（比如要每天1‰的滞纳金）。

三、案例的核心观点
这个案子告诉我们：业主不能拿“服务有点小毛病”当理由拒交物业费，但物业公司也不能乱设高额违约金，否则法院不帮你“撑腰”。

为什么这么说？

• 服务瑕疵≠能不交钱：张某杰说小区门禁不严、消防通道堵、卫生差，但法院认为，这些小问题是物业服务中的“正常波动”，就像餐馆偶尔上菜慢一点，不能因此不付饭钱。如果业主动不动就拒交费，物业没钱维护，小区会越来越差，最后吃亏的还是大家。
• 违约金太高反被坑：合同里写了“每天罚1‰”，看着挺合理（一年才36.5%），但法院觉得这标准偏高，直接驳回了。现实中，很多企业以为写高点能吓住人，结果反而让法院觉得“趁火打劫”，一分都不支持。
• 其他问题要另走渠道：张某杰还抱怨“公共收益没公开”“别人车被刮了物业不管”，但法院说：这些和交物业费不是一回事！就像你买手机坏了，不能因此不付水电费。企业要记住：不同问题分开处理，别混在一起扯皮。

给企业的3个防坑建议：

1. 合同别“贪心”：违约金别乱写！参考银行利息（目前LPR年化约3.45%），逾期罚息超过这个数就容易被砍。直接写“按同期贷款市场报价利率计算”最稳妥。
2. 服务留痕保平安：卫生清洁、消防检查这些日常事，拍照+登记时间，万一业主扯皮，你有证据证明“我尽力了”。别学这个案子物业——光靠嘴说“我服务好”，没证据等于白忙活。
3. 催缴费要“讲武德”：上门贴通知、打电话录音都保留好（像本案物业做的），但别发威胁短信！否则业主反手一告“骚扰”，你反而输得更惨。

记住：好服务是“防火墙”，好证据是“护身符”。业主挑刺时，企业先自查“毛病大不大”，小问题赶紧改；大问题？该沟通沟通，该起诉起诉——但别指望靠“罚死人”的合同条款赢官司，现在法院只认“讲道理”的企业！

（注：文中人物及企业名称已按规范隐去真实信息）