房屋抵押后签订的租赁合同不能 破 新房东权益-宁国房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2022)皖1881民初453号
审理法院：安徽省宁国市人民法院

二、案件事实与判决结果

2014年12月9日和15日，舒某庆以位于宁国市中溪北路绿宝花园城3幢104室的房产和土地使用权，为亿邦公司向中国银行宁国支行的贷款提供抵押反担保，并办理了抵押登记。因亿邦公司和舒某庆未能履行还款义务，宁国市融资担保中心代偿后申请强制执行。经拍卖变卖未果，2019年1月16日，宁国市人民法院裁定将该房产作价931000元交付给宁国市某桥实业有限公司（金桥公司），金桥公司于2019年7月25日取得产权证。

2017年3月16日（即抵押登记之后），因舒某庆欠汪某235万元到期债务未还，双方签订房屋租赁合同，约定将上述房产出租给汪某20年，租金60万元从借款中直接抵扣。2017年6月24日，汪某又将房屋转租给龙某，租期5年。2019年9月，龙某将房屋转租给宁国市某面皮肤管理中心。截至诉讼时，龙某和宁国市某面皮肤管理中心已向汪某支付租金至2022年5月1日。

法院判决：汪某需向金桥公司返还2019年7月25日至2022年5月1日期间的房屋租金97871.31元；宁国市某面皮肤管理中心需在3日内腾空房屋并交还给金桥公司；驳回金桥公司的其他诉讼请求。汪某上诉后，二审法院维持原判。

三、核心风险提示：为什么"租约"敌不过"抵押权"？

许多企业主可能听说过"买卖不破租赁"这句老话——意思是房东把房子卖掉，原租客还能继续住。但本案例揭示了一个关键例外：如果房子先办了抵押，之后才签租赁合同，当抵押权人（比如银行）收走房子时，租客的权益就得不到保护了。

为什么汪某败诉？关键三点：

1. 时间顺序定生死：舒某庆在2014年就把房子抵押给银行了，而汪某2017年才和舒某庆签租赁合同。抵押登记在前，租赁合同在后，这就埋下了隐患。
2. "以租抵债"不保险：汪某以为用60万租金抵235万借款很划算，但法律上这仍算普通租赁关系。当抵押权人实现权利（银行通过法院把房子交给金桥公司）时，这种后期签订的租约不能对抗新房东。
3. 新房东有权收租：金桥公司2019年拿到房子后，从那天起的租金就该归他们收。汪某之前收的租金（包括转租给龙某、宁国市某面皮肤管理中心的）都得退回来。

给企业的实操建议：
✅ 签租约前必查"产权底细"：租房子前，一定要去不动产登记中心查清楚——房子有没有被抵押？谁是真正的产权人？如果发现抵押登记时间早于拟签租约时间，务必谨慎！
✅ 警惕"以租抵债"陷阱：遇到房东用长期租约抵偿债务的情况（比如20年租期只收60万），要特别小心。这种租约在房子被银行收走时很可能无效，最终可能"钱房两空"。
✅ 新房东来了怎么办：如果租的房子突然被抵押权人（如担保公司、银行）收回，别硬扛！赶紧联系新房东协商新租约，否则可能被起诉腾房+追讨租金。

特别提醒：企业作为房东时也要注意——如果先把房子抵押出去，之后再出租，未来实现抵押权时（比如向银行还贷失败导致房子被拍卖），租客可能拒不搬离，反而让你陷入被动。最好在抵押前就处理好租赁问题。

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