质量保证金返还期限最长不超过2年但防水工程保修期为5年-枝江建设工程施工合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：建设工程施工合同纠纷
案号：(2023)鄂05民终1187号
审理法院：湖北省宜昌市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

闫某、姜某系夫妻。2018年7月30日湖北某建筑工程公司授权闫某代表湖北某建筑工程公司与枝江某置业公司签订《建设工程施工合同》，由湖北某建筑工程公司承建中景豪庭地下室、1#楼、2#楼工程施工项目。《建设工程施工合同》约定缺陷责任期自实际竣工日期起计算，为12个月。质量保证金为工程总造价的5%，分三年无息返还。上述合同签订后，涉案工程由闫某、姜某以项目部名义自行组织施工、自主经营、独立核算、自负盈亏。工程款的结算及工程款的支付，枝江某置业公司均直接支付给闫某、姜某，上述涉案工程于2020年8月5日完工交付枝江某置业公司。2021年2月10日闫某以湖北某建筑工程公司实际施工人的身份与枝江某置业公司签订补充协议，确定预留工程质量保证金1425000元，同时约定预留的工程质量保证金分二年无息返还（2021年10月30日前返还855000元、2022年10月30日前返还570000元）。2021年3月18日至2022年11月14日枝江某置业公司因中景豪庭1号楼及2号楼的质量问题发生24次维修费用，其中闫某、姜某认可9900元，对2021年7月21日维修费用只认可12000元（实际17940元），对其他16次维修费用75840元不予认可。另外，2-501室业主索赔30000元，枝江某置业公司尚未支付。

判决结果：二审法院撤销了一审判决，改判枝江某置业公司向闫某、姜某返还工程质量保证金466320元（570000元减去维修费用103680元），并自2022年10月30日起以466320元为基数支付利息，驳回了其他诉讼请求。

三、核心观点与企业法律风险防范

这个案子看似是简单的工程款纠纷，实则揭示了建筑行业一个普遍存在的认知误区：把"缺陷责任期"和"保修期"混为一谈。很多企业老板以为，合同约定的质量保证金退还后，就不用再管工程质量了，结果吃了大亏。

关键区别一：缺陷责任期≠保修期

• 缺陷责任期：简单说就是工程刚完工后最容易出问题的那段"观察期"。根据国家规定，最长不能超过2年。过了这个期限，发包方必须把质量保证金退给施工方（可以扣除已发生的维修费用）。

• 保修期：这是国家强制要求的"工程质量保证期"，不同部位期限不同。本案中争议的防水工程（屋面、卫生间、外墙等防渗漏），法定最低保修期是5年！这5年内出问题，施工方必须免费维修，不管质量保证金是否已经退还。

在本案中，闫某、姜某错误地认为合同约定的"12个月缺陷责任期"一过，就不用管维修了。实际上，防水工程的5年保修期才刚过1/5，他们仍需承担维修责任。枝江某置业公司有权从57万质保金中扣除10万多维修费。

关键区别二：质保金返还时间有法定上限

双方《补充协议》约定2022年10月30日才返还质保金，看似合理，但国家规定质保金最迟不能超过工程竣工后2年。本案工程2020年8月5日完工，最迟2022年8月4日前必须返还。虽然闫某、姜某只主张从2022年10月30日起算利息，但法院仍判决枝江某置业公司要从这天起支付利息。

给企业的3个实操建议：

1. 合同要写清楚"两个期限"
   签合同时别只写"质保期"三个字。要明确：

   • 缺陷责任期（建议1年，最长不超过2年）
   • 各部位保修期（防水必须写明5年，主体结构要写设计年限）
     例如："缺陷责任期12个月，防水工程保修期5年，自工程竣工验收合格之日起计算"

2. 维修记录必须"全程留痕"
   发生质量问题时：

   • 立即书面通知施工方（微信、邮件都算）
   • 拍照录像记录问题现状
   • 保留维修合同、付款凭证、发票
     本案中枝江某置业公司因证据完整，10万多元维修费全部获法院支持；而3万元业主索赔因未实际支付，法院未予处理。

3. 质保金到期必须及时处理

   • 如果施工方拒绝维修，发包方应自行维修并保留凭证，不能以"要维修"为由无限期扣留质保金
   • 到期后即使有争议，也应先返还剩余质保金并支付利息，争议部分可通过协商或诉讼解决
     本案中，枝江某置业公司因拖延返还，最终被判支付利息"吃哑巴亏"。

特别提醒：发票问题法院通常不直接处理！本案中枝江某置业公司要求对方开9%税率发票的诉求被二审驳回，因为发票事宜应由税务机关监管。企业应通过规范合同条款（如明确约定发票类型、税率）来规避风险，而非寄希望于法院判决。

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