单方解除合同必须有效通知否则无效-荥阳土地经营权出租合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：土地经营权出租合同纠纷
案号：(2024)豫0182民初13583号
审理法院：河南省荥阳市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2012年10月23日，荥阳市广武镇某村村委会（以下简称"某村委"）与郑州某生态农业科技有限公司（以下简称"某公司"）签订《土地承包合同》，约定将河道东岸滩地84.65亩和河道西岸荒地27.43亩出租给某公司，租期30年，租金每五年调整一次。2013年10月23日、2014年4月20日和2014年10月23日，双方又分别签订了三份土地承包合同，合计出租土地近400亩。

2023年12月13日，双方签订《补充协议》，约定将原合同中每亩超过1000元的租金降至1000元。某公司支付了2023年10月22日之前的租金，但未按时支付2023年10月23日至2025年10月22日期间的租金。某村委称某公司拖欠租金已构成根本违约，于2024年6月10日向某公司发出《解除合同通知书》（在公司门前张贴），要求解除涉及某村一组、十一组的土地承包合同，并要求返还212.92亩土地及支付拖欠租金40余万元。

某公司辩称因疫情影响和2021年"720"洪水灾害（不可抗力）导致经营困难，已与村委协商将租金支付方式改为"先用后付"，并已支付部分租金。2024年10月，某公司与某村委协商解除了部分合同，返还了53.79亩土地。2024年11月至12月，某公司分三次支付了2023年10月23日至2024年10月22日期间的全部租金。

法院判决：某公司需支付某村委2024年10月23日至2025年10月22日期间的租金207,434元及违约金18,729.87元（截至2024年12月31日），之后的违约金按年利率6.045%计算；驳回某村委的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与法律风险防范提示

这个案例告诉我们：单方解除合同必须有效通知对方，否则不产生法律效力。某村委虽然在某公司门前张贴了《解除合同通知书》，但无法证明某公司实际收到了该通知，因此法院不认可合同已解除。

企业经营中，这类合同解除问题非常常见，我给大家几点实用建议：

1. 解除合同一定要"送达到位"
很多企业以为发个微信、贴个通知就算通知了，但法律上要求必须"有效送达"。正确做法是：通过中国邮政EMS寄送《解除合同通知书》（在快递单上写明文件名称），保留好寄送凭证和签收记录。如果对方拒收，EMS退回的凭证也是有效证据。千万别只在对方门口贴个通知就完事，这样在法庭上很可能不被认可。

2. 变更合同内容一定要留书面证据
某公司辩称已与村委协商将"先付后用"改为"先用后付"，但拿不出书面证据，只有转账记录，法院不认可。企业经营中，任何口头约定都要及时补书面协议。哪怕是一个简单的微信确认，也要说清楚"双方同意将原合同第X条变更为：XXX"，并保留完整聊天记录。

3. 违约金约定要合理，别"狮子大开口"
合同约定"逾期每天按5%支付违约金"，这相当于年化1825%，明显过高。法院最终只支持年利率6.045%。企业签合同时，违约金不要随意写"每天5%"这种明显不合理的数字，一般不超过实际损失的30%比较稳妥。太高的违约金反而会让法院全部调整降低，得不偿失。

4. 部分解除合同要特别谨慎
本案中，某村委只想解除涉及一组、十一组的土地合同，但合同是整体签订的，还涉及二组土地。法院认为需征得二组同意才能整体解除。企业签合同时，如果土地、设备等是整体使用的，尽量避免在一份合同里混同多方权益。必要时可以分别签订独立合同，这样解除时才不会"牵一发而动全身"。

5. 遇到"不可抗力"要第一时间书面沟通
某公司提到疫情和洪水是不可抗力，但合同约定"乙方必须及时将情况报告甲方"，而某公司没能证明自己及时报告了。企业遇到疫情、自然灾害等不可抗力，必须立即书面通知对方，并保留通知证据，同时积极采取减损措施，否则很难免责。

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