房屋买卖合同中明确约定付款期限与违约责任是催收房款的关键保障-林州房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)豫0581民初11464号
审理法院：河南省林州市人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年4月20日，林州某有限公司作为出卖人与刘某乙签订《商品房买卖合同》（预售）及补充协议，约定将位于河南省安阳市林州市的一套商品房（建筑面积238.49平方米）出售给刘某乙，总价款1318100元。合同明确约定：刘某乙应于2024年4月13日前分9期付清房款，首期270000元需在2022年4月16日前支付；若逾期付款，需按日向出卖人支付逾期应付款万分之二（0.02%）的违约金。合同签订后，刘某乙仅支付395430元（含定金及前两期房款），剩余922670元未支付。自2022年10月13日起，刘某乙开始逾期，截至2025年1月1日产生违约金59630.84元。

法院判决：刘某乙需在判决生效后十日内支付林州某有限公司剩余房款922670元及违约金59630.84元，并从2025年1月2日起以未付房款为基数按日0.02%继续支付违约金至付清之日。

三、企业如何规避房屋买卖中的法律风险？

这个案例看似简单，却暴露了企业常见的“低级失误”——以为签了合同就万事大吉，却忽略了关键条款的清晰性和执行细节。林州某有限公司能胜诉，核心在于三点：

1. 付款时间精确到日：合同不仅写明“分9期付款”，更具体到每期截止日（如首期2022年4月16日前）。很多企业只写“分期支付”，导致纠纷时无法证明对方哪天违约。
2. 违约金标准合法合理：约定日万分之二（0.02%）的违约金，既不过高（司法实践中超过日万分之五可能被调减），也不过低（低于日万分之一难以覆盖损失）。企业常因“怕吓跑客户”约定零违约金，结果维权时损失无法弥补。
3. 全程留痕不松懈：开发商保存了付款记录、催款函、房屋交接文件等完整证据链。现实中，不少企业口头催款不发函，或交接房屋时未签收据，导致“交了房却拿不到钱”的尴尬。

给企业的实操建议：
✅ 合同条款要“傻瓜式”明确：避免“尽快支付”“按时付清”等模糊表述，直接写清“XX年XX月XX日前支付XX元”。分期付款的，每期金额、时间单独列表作为合同附件。
✅ 违约金设置要“有理有据”：参考LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍设定，当前日万分之二至万分之五较易获法院支持。可注明“违约金用于弥补资金占用损失”，避免被认定为惩罚性条款。
✅ 催款动作必须“留证据”：逾期后立即发书面催款函（微信/短信需公证），每次催收记录存档。房屋交接时务必签署《资料移交书》《入住登记表》，这是证明已履行交房义务的关键。

特别提醒：本案中被告承认欠款，看似简单，但现实中80%的房企败诉源于证据缺失。例如：未约定分期时间、催款函未送达、房屋质量问题未解决却要求付尾款……这些漏洞会让胜诉变败诉。

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