员工调解承诺构成表见代理，企业需担责-天门商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷

案号：(2024)鄂96民终1384号

审理法院：湖北省汉江中级人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2018年2月25日，黄某峰、陈某甲与天门某某投资有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定黄某峰、陈某甲以总价款463355元购买天门某某投资有限公司开发建设的某小区幢单元**房，定于2019年12月30日前交付该商品房。黄某峰、陈某甲接收房屋后，认为该房屋无飘窗，与天门某某投资有限公司制作的宣传图不符，于2020年3月27日通过网络向12315平台投诉。天门市某局受理该投诉后，经其所属的城南监管所于同年4月1日组织调解，由时任某小区营销部副经理鲁某出具《承诺书》1份，载明"现有天门某小区3-2-2601号房业主陈某甲、黄某峰在对该房产收房时，对该房产的窗户结构有异议，对此事处理上，本着对某小区业主负责的态度，现我司对此客户给予两年半的物业费减免，在收房时进行结算。鲁某（天门某营销部副经理）。2020年4月1日"。黄某亦在该《承诺书》尾部签署了"同意。黄某。"

另查明，黄某峰、陈某甲与天门某某投资有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》中所附的"房屋分层平面图"表明，案涉房屋未设计飘窗。在合同签订时，黄某峰、陈某甲与天门某某投资有限公司分别在该"房屋分层平面图"签名捺印及加盖合同专用章。黄某峰、陈某甲在接收该房屋后，于2020年1月15日向所在小区的天门市某某物业管理有限公司交纳了2019年12月30日至2020年12月29日的物业费1396.56元。2022年，该物业管理公司向黄某峰、陈某甲催缴物业费时，黄某峰、陈某甲以天门某某投资有限公司承诺为其减免两年半时间的物业费应予抵扣，遭拒绝后提起诉讼。

一审法院判决驳回黄某峰、陈某甲的诉讼请求。二审法院撤销了一审判决，改判天门某某投资有限公司赔偿黄某峰、陈某甲两年半的物业费3491.4元。

三、核心观点分析：企业如何防范此类法律风险

这个案例看似简单，却暴露了企业在日常经营中极易忽视的重大法律风险——表见代理。

什么是表见代理？简单来说，就是当您的员工在特定场合下代表公司作出承诺，即使他/她没有明确的授权，但如果对方有理由相信这个员工能代表公司，那么公司仍然要为这个承诺负责。

在这个案件中，关键点有三个：

1. 调解场合的特殊性：鲁某作为营销部副经理，在政府部门（天门市某局城南监管所）组织的调解中作出承诺。政府部门主持的调解具有半官方性质，消费者自然会认为参与调解的公司代表是经过授权的。

2. 职务身份的误导性：作为"营销部副经理"，鲁某的身份让购房者有充分理由相信他能代表公司处理销售相关问题，尤其是在房屋交付后的投诉处理环节。

3. 公司内部规定不对外：天门某某投资有限公司辩称"公司所有出具的证明均需加盖公章"，但二审法院明确指出，这属于内部规定，不能用来对抗善意第三方（即不知情的购房者）。

企业防范此类风险的三个实用建议：

1. 明确授权范围并公示：企业应制定清晰的员工授权制度，特别是对外代表公司的权限范围。对于重要事项（如费用减免、合同变更等），应在销售现场、官网等显著位置公示"哪些事项必须加盖公章才有效"，让客户一目了然。

2. 培训关键岗位人员：销售、客服、投诉处理等直接面对客户的岗位人员，必须接受专业法律培训。让他们明白：在政府调解、媒体采访等正式场合，即使出于"息事宁人"心态作出的口头承诺，也可能成为企业的法律责任。

3. 建立应急处理流程：当客户投诉需要现场处理时，应建立标准流程——非经法务或授权高管同意，一线人员不得作出实质性承诺。可准备《调解确认书》模板，注明"本调解内容需经公司书面确认后方生效"。

特别提醒：很多企业主认为"只要没盖章就不算数"，这是非常危险的认知误区！法院判断的标准是"相对人是否有理由相信"，而不是企业内部怎么规定。在政府调解、媒体监督等场景下，员工的身份本身就构成了"有理由相信"的基础。

作为企业，您需要知道：一个简单的口头承诺，可能让企业付出数千甚至数万元的代价，还可能引发连锁反应，导致更多客户效仿索赔。所以，建立完善的对外承诺管理制度，比事后打官司划算得多！

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