租赁合同到期后承租人搬离未交接，出租人未防损扩大的无权索赔-枣阳租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：租赁合同纠纷
案号：(2024)鄂0683民初868号
审理法院：湖北省枣阳市人民法院

二、案件事实

2022年，枣阳某甲有限公司作为出租方，宁波某乙有限公司作为承租方，双方签订了《厂房租赁合同》。合同约定：枣阳某甲公司将位于枣阳市路号面积为850平方米2＃车间出租给宁波某乙公司；租金按每月每平方米7元计算，每季度为17850元，仓储服务费按每月每平方米5元计算，每季度为12750元，合计30600元（按季度支付）；合同签订时，宁波某乙公司另付押金10200元；租赁期限为2022年4月16日至2023年4月15日；宁波某乙公司每月按使用电量交纳电费及维护费。

协议签订后，双方均按约定履行了各自义务。2022年11月28日，宁波某乙公司向枣阳某甲公司发出解除合同通知函，要求解除租赁合同。枣阳某甲公司回复不同意解除合同。宁波某乙公司遂提起诉讼，要求返还2022年11月28日至2023年1月15日期间的租金16320元及利息，但被法院驳回（(2022)鄂0683民初7879号和(2023)鄂06民终3027号判决）。

宁波某乙公司于2022年底已搬出该仓库，期间欠付电费4577.19元；双方均认可租金已付至2023年1月15日；按合同约定，租金自2023年1月16日至合同到期日2023年4月15日的租金应为30600元。枣阳某甲公司收取宁波某乙公司押金10200元。

法院判决结果：宁波某乙公司需支付枣阳某甲公司租金、电费欠款24977.19元（30600元租金+4577.19元电费-10200元押金）及利息（按同期贷款市场报价利率计算），但驳回了枣阳某甲公司要求返还仓库、支付合同到期后占用费及10200元违约金的诉求。

三、核心观点：企业如何防范租赁合同中的"隐形风险"？

这起案件暴露了企业在租赁管理中最容易忽视的"三重陷阱"，咱们用大白话拆解：

陷阱一：以为合同到期就能自动收房
宁波某乙公司虽然合同到期前就搬走了，但没办正式交接手续，枣阳某甲公司以为对方还在"占用"房子，就一直等着收"额外租金"。结果法院说：人家搬空了、搬走了，你明明能马上找新租客，却放任房子空着半年多，这属于"坐视损失扩大"！

法律提醒：

• 房子空置≠对方还在占用！搬空即视为放弃控制，你得立刻行动：
  ✅ 拍视频记录房屋现状（空置状态、水电表读数）
  ✅ 发书面通知："X月X日我方将收回房屋，如有物品请3日内取走"
  ✅ 7天后直接换锁并招租——拖得越久，损失越大！

陷阱二：押金≠万能违约金
枣阳某甲公司收了1万元押金，以为能直接抵扣违约金。但法院说：押金是保障房屋完好的，你没证据证明房屋损坏，就得退！对方只欠最后3个月租金和电费，扣掉押金后只剩2.5万欠款，违约金还得按银行利率算。

法律提醒：

• 押金只能用于：①抵扣欠租 ②赔偿房屋损坏
• 想拿"高额违约金"？合同里必须写清：
  🔸 违约金计算方式（比如"按月租金200%计算"）
  🔸 具体违约情形（如"逾期超15天自动解约"）
• 别学本案企业：合同写"一个月租金作违约金"，却没说明适用场景，法院直接按银行利率判了！

陷阱三：证据链断裂=败诉
枣阳某甲公司主张"对方用门锁控制厂房"，只交了张模糊照片。法院说：照片看不出是谁锁的门！而宁波某乙公司搬离的事实，却有另案生效判决证实。

法律行动指南：
1️⃣ 退租时：

• 要求对方签《退租确认书》（注明搬离时间、房屋状态）
• 公证处录像全程（重点拍：清空房间、拆走设备、交还钥匙）
  2️⃣ 纠纷发生后：
• 立即保存对方书面通知（如解约函）
• 每天拍房屋外景视频（证明无人占用）
  3️⃣ 打官司前：
• 查清对方是否提过类似诉讼（本案中另案判决直接锁定关键事实！）

最后划重点：租赁合同不是签完就高枕无忧！企业必须建立"三步防漏机制"：
① 合同阶段：把"退租流程""证据保存要求"写进条款（例："承租方搬离后3日内未办交接，视为放弃物品"）；
② 履约阶段：每季度做房屋状态确认（双方签字）；
③ 纠纷初期：72小时内固定证据（千万别等半年！）。

征和律师贴心提示：企业法律风险就像漏水的屋顶——小洞不补，大洞吃苦！我们提供极高的性价比企业法律顾问服务，支持先试用满意后付款。从合同模板到纠纷预警，用法律工具帮您把经营风险降到最低。企业合规不是成本，而是最稳的"利润保险"！