开发商未取得预售许可证销售房屋，买方有权拒付余款-谷城房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0625民初114号
审理法院：湖北省谷城县人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果
谷城某某公司经营建筑劳务分包、房地产开发等业务。2021年至2024年，某某公司在谷城县某镇某市场开发"悦邻•农商城"项目。2022年4月30日，被告翟某强与合肥某某商贸有限公司签订《悦邻•农商城"购尊享礼盒抵房款"协议书》，支付21万元红酒款，享受"21万抵35万优惠"，该优惠已从总房款中扣除。2022年8月28日，翟某强与王某婷（夫妻关系）和某某公司签订《悦邻•农商城》商品房认购协议，认购186号等7间房屋，优惠后总价194.7万元。翟某强分8次向某某公司支付购房款共计106.4万元。2022年12月6日，某某公司才取得《湖北省商品房预售许可证书》。翟某强已实际占有使用房屋并缴纳物业费、水电费，但某某公司开发的项目至今未通过综合验收，未办理不动产权证（总证），翟某强因此拒绝支付剩余88.3万元购房款。

法院判决：翟某强需在某某公司办理不动产权证（总证）后30日内，将88.3万元购房款提存至法院；提存后，某某公司应在100日内协助办理分户产权证。若非翟某强原因导致逾期办证，法院将退还提存款项。同时驳回某某公司要求支付违约金等其他诉讼请求。

三、防范法律风险的核心提示
这个案例就像"没拿到驾照就上路，出了事故再补驾照"——虽然开发商后来补办了《商品房预售许可证》，但因为销售时"无证驾驶"，最终导致收不回88万元房款。对企业而言，有三个关键风险点必须警惕：

1. "先卖后证"等于埋下收款地雷
某某公司在2022年8月签认购协议、9月收首付款时，预售证还没拿到（12月才办下）。法院明确指出：开发商预售房屋必须"持证上岗"，否则即使后来补证，也会让买方有理由拒付余款。就像开餐馆必须先有卫生许可证，不能边营业边办证。企业务必记住：拿到预售证前，连定金都不能收！否则就像案例中的某某公司，钱没收到反而要垫资办证。

2. 房屋"毛坯交付"可能引发连锁风险
某某公司交房时没提供《质量保证书》《使用说明书》，项目也没通过竣工验收。法院认为这属于"重大瑕疵"，买方翟某强有权行使"不安抗辩权"（法律术语，简单说就是"你没给我合格产品，我有权不付尾款"）。现实中，很多开发商为抢工期先交房，结果被业主集体拒收尾款。切记：交房≠交钥匙，必须同步提供"两书一表"（质量保证书、使用说明书、竣工验收备案表），否则就像卖手机不给充电器，买家当然能拒付尾款。

3. 营销活动暗藏"价格陷阱"
某某公司搞"买红酒抵房款"活动，21万红酒抵35万房款，表面看是促销，实则埋下隐患：

• 红酒公司（合肥某某商贸）与开发商（谷城某某公司）主体不同，一旦纠纷容易互相推诿
• "抵扣规则"未写入正式合同，仅靠活动协议难以保障
• 抵扣金额远超实际价值（21万抵35万），可能被认定为虚假宣传

企业做促销时要把握三个原则：主体要一致（最好自己公司直接操作）、规则写进合同（不能只在宣传单上写）、优惠要合理（避免"3万抵5万"这类明显失衡条款）。否则就像案例中，21万红酒抵35万房款，法院虽认可抵扣，却因主体不同增加了纠纷复杂度。

给企业的实操建议：
✅ 预售证是生命线：在房管局官网查清本地预售证办理时限（通常需投入25%以上工程款），宁可推迟开盘也要"持证销售"。
✅ 交房要"五证齐全"：预售证、土地证、规划证、施工证、竣工备案表缺一不可，哪怕晚交房也要保证手续完整。
✅ 促销活动做减法：避免"礼盒抵房款"等复杂玩法，实在要做，必须：①开发商自己出面签约 ②在买卖合同中明确写清抵扣规则 ③保留活动证据链（宣传页+付款凭证+协议）。

最后提醒：本案中开发商因"小疏忽"损失近90万元，还承担了1.7万元诉讼费。法律就像交通规则——闯红灯可能一时没事，但只要出事必是全责。企业风控不是"花钱买平安"，而是"省下不该赔的钱"。记住：合规不是成本，是利润的保护伞！