以房抵债协议有效但房屋查封将导致无法过户企业需提前核查产权状态-随州确认合同有效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同有效纠纷
案号：(2025)鄂1303民初2944号
审理法院：湖北省随州市曾都区人民法院

二、案件事实及判决结果
2022年8月，原告布某（丁方）与被告随州某置业有限公司（甲方、乙方）、第三人湖北某建设工程有限公司（丙方）签订《工程款抵购房款协议》，协议主要约定：“第一条、甲方与丙方签订了绿地随州城际空间站47＃地块保温及涂料工程（合同编号ＳＺ**261）工程合同，合同累计金额8958198.53元，甲方已付丙方工程款0元，甲方应付未付丙方工程款458351.12元。本次抵房使用产值458351元。第二条、丙方购买乙方开发建设的绿地随州城际空间站项目47地块Ｇ幢单元室房屋共1套（简称该房屋），总面积100.26平方米，总房价458351元。丙方指定丁方作为该房屋的具体购房人并代丁方支付该房屋购房款。本次抵房使用产值458351元。甲、乙、丙、丁四方同意：丙方对甲方的债权458351元转让给乙方，该转让部分的债权金额与该房屋买卖中丙方（丁方）应付房款金额相抵扣。同时乙方仍需要向丁方开具购房发票。第三条、本协议经甲、乙、丙、丁四方签字盖章之日起生效”。合同签订后，被告随州某置业有限公司开具了增值税专用发票。双方当事人未对该房产办理产权变更登记。2023年10月20日，原告布某（买受人）与被告随州某置业有限公司（出卖人）就绿地随州城际空间站项目47地块Ｇ幢单元**室房屋签订了《商品房买卖合同》一份，合同价款为458351元。2024年7月15日，原告布某向随州市住房和城乡建设信息中心缴纳了该房屋5013元的住房维修资金。后原告发现上述房产被查封，认为影响其办理房产证，遂于2025年6月17日诉至本院。

另查明，经2025年7月23日向随州市不动产登记中心查询，案涉房屋目前权利人为随州某置业有限公司，无抵押、无预告登记、已查封。案外人湖北某某建筑安装有限公司与被告随州某置业有限公司存在纠纷，湖北某某建筑安装有限公司诉至本院，案号为（2024）鄂1303民初7832号。本院依据（2024）鄂1303民初7832号民事裁定书，于2025年2月10日查封了案涉房产，查封期限为三年。

法院判决确认原告布某与被告随州某置业有限公司、第三人湖北某建设工程有限公司签订的《工程款抵购房款协议》有效，但案件受理费由原告布某负担。简单说：协议本身没问题，但房子被法院查封了，导致布某拿不到房产证，只能自己承担诉讼费。

三、核心观点与企业法律风险提示
这个案子的核心就一句话：以房抵债协议签了也有效，但如果房子被查封，企业可能“钱房两空”！
为什么这么说？

• 协议有效≠能拿到房子。法院明确说，协议是各方真实意思表示，不违法，所以有效。但房子被其他债权人查封后，布某就算有协议，也办不了过户手续——相当于他“买”的房子实际还是别人的（法院控制着），他只能继续打官司要钱，但过程又耗时又花钱。
• 企业常见“坑”在哪？很多公司为了快速回款或解决债务，喜欢用“以房抵债”（比如用房子抵工程款、货款）。但就像本案：随州某置业公司欠第三人工程款，就用房子抵给布某，结果房子早被其他纠纷查封了，布某的“购房”变成一纸空文。企业最容易栽在两点上：
  1. 不查产权就签字：签协议前没去不动产登记中心查房子是否干净（有无查封、抵押）。本案中房子早就被查封，但各方签协议时完全不知情。
  2. 拖着不办登记：协议签完后，随州某置业公司没及时帮布某办产权过户（只签了买卖合同和交维修金），给了别人查封机会。民法典规定，房子不登记就不算真正过户，风险全在企业头上。

给企业的3个救命建议：

1. 签协议前必做“房产体检”：拿到抵债房子前，立刻带身份证和公司证件去当地不动产登记中心查产权状态（是否查封、抵押、有无争议）。别嫌麻烦！5分钟能查清的事，能省下几十万损失。
2. 签完协议马上过户：协议生效后24小时内去办理预告登记或产权变更。本案拖了近两年才交维修金，期间房子被查封，完全可避免。记住：房子不登记到你名下，就不算你的！
3. 加个“兜底条款”：在抵债协议里写清楚：“若房子被查封导致无法过户，原债务人必须30天内现金偿还”。这样就算房子没了，钱还能追回来。

很多企业觉得“反正协议有效，不怕”，但本案证明：有效协议只能确认“道理在你这边”，真要拿到钱或房子，还得靠产权干净+及时行动。否则就像布某，赢了官司却拿不到房，还得倒贴诉讼费！

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