代签合同无法律效力-无为房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)皖0225民初800号
审理法院：安徽省无为市人民法院

二、案件事实并告知法院的判决结果

2021年7月26日，无为某达有限公司在周某不知情的情况下，自行以周某为买受人拟定《商品房买卖合同》二份，合同约定将某达公司开发的位于无为市××小区××＃楼××单元××室××室商品房出售给周某，并由该公司工作人员以周某名义在上述合同上签字，后某达公司又自行向住建部门对案涉合同进行合同备案，合同编号分别为：ＷＷ2021132111、ＷＷ2021132109。周某对某达公司的上述行为一直不知情，双方对前述商品房买卖合同也一直没有任何实际履行行为。2022年9月，某达公司就案涉合同向法院提起诉讼，提出解除案涉合同及赔偿损失等诉讼请求，周某至此才得知案涉合同事宜，并否认双方存在案涉商品房买卖合同关系，也拒绝追认案涉合同，该案经法院审理后，法院作出（2022）皖0225民初4656号民事判决，以没有证据证明双方间合同成立为由，判决驳回某达公司解除案涉合同等诉讼请求，宣判后，双方当事人均没有提起上诉，该判决已生效。某达公司再次就案涉房屋买卖事宜向法院起诉，请求确认双方就案涉房屋不存在买卖合同关系。

法院判决结果：确认无为某达有限公司与周某间的《商品房买卖合同》未成立，双方对案涉商品房不存在买卖合同关系；同时驳回了某达公司要求周某赔偿损失17572.33元的诉讼请求，案件受理费由某达公司自行承担。

三、案例的核心观点：企业如何防范代签合同的法律风险

这个案例给我们企业敲响了一个警钟：合同不是走个形式就完事，必须有双方真实的意思表示，否则就是"纸老虎"，关键时刻不顶用。

很多人可能觉得，合同都备案了，还盖了公章，应该没问题吧？但这个案子清楚地告诉我们：即使合同已经备案，如果对方不知情、没签字、没履行，这样的合同在法律上等于不存在！

对企业来说，特别要记住这几点：

1. 签字必须本人确认，不能"代劳"
   某达公司工作人员好心"帮忙"在合同上签了周某的名字，结果却害了公司。记住：任何代签行为都像在走钢丝，一不留神就掉进法律陷阱。无论是客户签字、员工签字还是股东签字，一定要确保本人亲自确认。如果实在不能到场，也要通过视频、邮件等方式留下确凿证据。

2. 备案≠合同有效
   很多人误以为只要在房管局、工商局等机构备案了，合同就"铁板钉钉"。但这个案例证明：行政备案只是管理程序，不能替代双方的真实合意。企业不要被"备案成功"的假象迷惑，以为万事大吉。

3. "内部操作"风险最大
   这个案子中，某达公司和周某可能有某种内部关系（周某可能是公司关联人员），所以觉得"走个流程"没关系。但法律不看关系亲不亲，只看程序合不合法。越是"自己人"，越要规范操作，否则一旦翻脸，连补救的机会都没有。

4. 证据意识要强
   某达公司两次败诉，根本原因是拿不出周某知情同意的证据。企业平时就要养成留痕习惯：重要沟通录音录像，关键环节邮件确认，签字过程拍照记录。不要等到打官司才后悔"当时怎么没想到留证据"。

5. 别玩"文字游戏"
   某达公司先起诉要求"解除合同"，发现不行后又起诉要求"确认合同未成立"，结果法院认为这不是重复起诉。但企业要注意：法律不是文字游戏，试图通过变换诉讼请求来达到目的，往往适得其反，还白白浪费诉讼费。

给企业的实用建议：

• 对于大额交易或重要合同，务必安排专人负责签约过程，确认对方身份和意愿
• 建立合同签署清单，包括：本人到场确认、身份证件核验、签字过程记录等环节
• 对于无法面签的情况，采用电子签名等合规方式，保留完整操作日志
• 定期对销售、财务等关键岗位人员进行合同法律风险培训

作为企业，我们要明白：省下签字确认的几分钟，可能要花几年时间打官司；多留一份证据，就能避免几十万损失。合同是企业的"护身符"，但前提是它必须合法有效。

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