# 北京业主家北墙年年掉皮，竟是邻居胡同违建惹的祸？ - 分类：城市案例解读 - 作者：征和律师 - 发布日期：2026-09-16 - 更新日期：2026-09-16 - 原文链接：https://www.zhenghelvshi.cn/blog/beijing-xianglin-guanxi-jiufen-a7b9927c ## 摘要 北京相邻权纠纷如何维权？邻居占胡同建违建致墙体受损，律师建议发函固证。 ## 正文 “我家北墙潮得掉皮，找邻居理论，他说这是他90年代就建的，村委会都同意，凭啥拆？” 张某某坐在我对面，手机里存着满满一相册墙皮脱落、水印蔓延的照片，语气里满是无奈。 他和李某某是北京的南北邻居，两家中间隔了条公共胡同，如今胡同被占去大半，自家北墙也跟着遭了殃，特意来咨询这起相邻权纠纷该怎么处理。 北京相邻权纠纷：胡同违建致墙体受潮掉皮 张某某与李某某是北京的南北邻居，张某某家居南，李某某家居北，两家宅基地之间有一条东西向的公共胡同。根据张某某持有的《集体土地建设用地使用证》记载，其宅基地北至李某某南墙2.1米，也就是两家之间的胡同宽度。 近几年张某某发现自家北墙持续潮湿，墙皮开裂脱落，还有明显水印。他排查后发现，李某某在胡同里建的东门楼、西墙和棚子都紧挨着自家北墙，下雨时雨水会顺着建筑溅到墙上，加上通风受阻，墙体受潮越来越严重。 张某某多次找李某某协商，要求对方拆掉相关建筑、排除妨碍，但李某某始终不同意。对方的说法有两个：一是东门楼和西墙是上世纪90年代建的，当时已经向村委会报备并获得同意，不算占用公共通道；二是张某某家墙体受潮是自身房屋结构的问题，和他建的东西没关系。 协商了好几次都没结果，张某某便找到我咨询，想知道这种情况该怎么维权。 北京相邻权纠纷律师函策略：固证催告并行 结合张某某的实际情况，我建议优先向对方发送律师函，核心是做好两件事：一是固定侵权事实与催告记录，为后续可能的维权程序留存完整证据；二是明确法律依据，推动对方正视问题、协商整改。 具体来说，律师函会附上张某某提供的《集体土地建设用地使用证》、墙体受损的现场照片等材料，明确载明两家之间胡同的公共属性，以及对方搭建的东门楼、西墙、棚子紧邻张某某家北墙，对房屋通风与防水造成妨碍的事实。 针对对方提出的“村委会同意即合法”“墙体受潮与己无关”两项抗辩，律师函会从法律层面逐一回应：即便建筑曾向村委会报备，也不得占用公共通道、损害相邻方合法权益；建筑紧邻墙体导致雨水溅淋、通风受阻，与墙体受损存在关联，对方应承担排除妨碍的责任。 律师函会明确要求对方在合理期限内就整改事宜作出回应，若未按期回应，我方将依法推进后续维权程序。 发函后通常有两种走向：一是对方回应并沟通整改方案，二是对方仍不回应或拒绝整改。若对方愿意沟通，可协助双方就拆除范围、整改时限等协商一致；若对方拒不配合，律师函已固定催告事实与侵权证据，可为后续维权提供支撑。 法律要点 不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则，正确处理相邻关系。（《中华人民共和国民法典》第二百八十八条） 承担民事责任的方式包括排除妨碍，相邻一方的行为给另一方造成妨碍的，受妨碍方有权要求其排除妨碍。（《中华人民共和国民法典》第一百七十九条第一款第（二）项） 当事人对自己提出的主张，有责任提供证据。相邻权纠纷中，权利人需对侵权行为、损害结果及二者的因果关系承担举证责任。（《中华人民共和国民事诉讼法》第六十七条） 相邻关系中的适度容忍义务解析 很多相邻权纠纷里，双方都会纠结“这点影响算不算侵权”，核心就在于是否超出了相邻方的适度容忍义务范围。 根据《中华人民共和国民法典》第二百八十八条规定，不动产的相邻权利人应当按照有利生产、方便生活、团结互助、公平合理的原则处理相邻关系。也就是说，相邻一方对另一方在合理范围内的轻微影响，负有适度容忍义务。 但容忍义务并非没有边界。如果一方的行为超出合理限度，对另一方的房屋安全、正常居住造成实质性妨碍或财产损害，就不再属于容忍义务的覆盖范围，受损害方有权要求排除妨碍、赔偿损失。 像张某某遇到的情况，邻居的建筑直接紧邻自家北墙，导致雨水长期溅淋、墙体通风受阻，已经影响到房屋正常使用，就明显超出了适度容忍的范围。 常见问题 相邻权纠纷只能通过诉讼解决吗？ 不是的，相邻权纠纷的解决方式包括协商、调解、发律师函、诉讼等。发律师函是一种较为温和的维权方式，既能固定催告证据，也能为双方保留协商空间，适合矛盾尚未完全激化的相邻纠纷。 邻居的违建已经建了几十年，还能要求拆除吗？ 如果违建确实占用公共空间、损害相邻方的合法权益，且侵权状态持续存在，权利人有权要求排除妨碍，不会仅因建设时间长而丧失主张权利的资格。 发律师函需要多少钱？ 征和律师函的服务费用为490元，包含案情梳理、函件撰写、送达跟进等全流程服务，无需额外支付其他费用。 行动建议 针对这类相邻权纠纷，建议先固定好对方侵权的相关证据，比如现场照片、土地权属证明、沟通记录等，优先通过发函的方式固定催告事实、尝试协商解决，避免邻里矛盾进一步激化。 您可以选择征和律师函服务，490元即可线上办理，最快3小时出函，服务覆盖全国，高效便捷。 本文改编自公开裁判文书，相关信息已作脱敏处理，不构成具体法律意见，如有类似纠纷建议咨询专业律师。 --- 本文由征和律师事务所发布，内容仅供参考，不构成正式法律意见。