# 花85万买38年商位经营权，超20年部分不算数？ - 分类：城市案例解读 - 作者：征和律师 - 发布日期：2026-08-21 - 更新日期：2026-08-21 - 原文链接：https://www.zhenghelvshi.cn/blog/hangzhou-real-estate-b59dac80 ## 摘要 杭州张某某签商位经营权转让合同，发现超20年部分无效，律师建议发函维权。 ## 正文 “我明明签的是《商位经营权转让合同》，怎么有人说这本质是租赁，超过20年的部分不算数？” 前段时间，张某某攥着一份泛黄的旧合同来律所找我，眉头拧成了结。 他十多年前花86万拿下一处商位的经营权，本以为能用到2049年，后来因面积差退回1万，实际支出85万，最近才听说租赁期限有20年的上限，一下子慌了神。 杭州商位经营权转让 实为租赁超20年存无效风险 张某某是杭州人，2010年12月，他和杭州本地的某商业管理有限公司、某置业有限公司签订《商位经营权转让合同》，受让了一处商场首层商位的经营权。 合同约定，经营权期限从2011年12月1日起，一直到项目土地使用权届满的2049年8月29日，总时长近38年；转让费总价86万元，前三年由两家公司托管经营，到期后交还张某某自行使用。 合同签订后，张某某按约付清了全部款项，后来因实测面积差，商家退回了1万元，最终实际支付转让费85万元。托管期满后，商位一直处于空置状态，张某某也没太在意。 直到最近，张某某听朋友提起租赁合同期限不能超过20年，超过部分无效，他才慌了：自己签的是“经营权转让合同”，难道也算租赁？多付的十几年费用岂不是打了水漂？ 商位租赁超20年无效 发律师函固定催告证据 我先给了张某某明确结论：哪怕合同名叫“经营权转让”，只要核心内容是一方支付对价、另一方提供房屋供其使用收益，不涉及所有权转移，就会被认定为租赁关系，受20年法定最高租赁期限约束。 我给他翻出合同条款：通篇没有约定商位所有权的过户事宜，只约定张某某有权在期限内使用、收益，到期后商位仍归甲方所有——这完全符合租赁合同的法律特征，“经营权转让”只是商家的包装说法。 至于超过20年的部分，法律明确规定无效，商家基于无效部分取得的款项，应当返还。 针对他的情况，我建议先向两家公司发律师函，而非直接起诉。律师函里会明确列明我对合同性质的认定、超过20年部分无效的法律依据，以及对应的退款金额和计算方式，正式催告对方在合理期限内协商处理。 发函后通常有两种走向：如果对方愿意回应，双方可以就退款的具体金额、支付节奏等协商方案；如果对方仍不回应，这份律师函也能固定我已催告的证据，为后续法律程序做好准备。 法律要点 认定合同性质不能仅看名称，应以约定的权利义务内容为准。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十二条，租赁合同是出租人交付租赁物供承租人使用收益、承租人支付租金的合同，仅约定使用权转让、不涉及所有权转移的，通常认定为租赁关系。 租赁期限不得超过法定上限。根据《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。 合同部分无效不影响其他部分效力。根据《中华人民共和国合同法》第五十六条，合同部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。 合同无效后，因该合同取得的财产应当返还。根据《中华人民共和国合同法》第五十八条，合同无效后，因该合同取得的财产应当予以返还；有过错的一方应赔偿对方损失，双方都有过错的，各自承担相应责任。 民法典施行前成立的合同纠纷，适用当时的法律规定。根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>时间效力的若干规定》第一条第二款，民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷，适用当时的法律、司法解释规定，另有规定的除外。 主张租赁超期无效需准备的证据清单 基础合同文件：《商位经营权转让合同》或房屋租赁合同、补充协议等，用于证明双方的权利义务关系、约定的租赁/转让期限等核心内容。 付款凭证：转账记录、收据、发票等，用于证明实际支付的租金/转让费金额、付款时间等事实。 面积调整材料：如果存在实测面积差、退款等情况，需提供退款记录、补充约定等材料，用于证明实际支付的总费用。 催告记录：如果此前已向对方主张过权利，需提供聊天记录、通话录音、书面催告函等，用于证明曾积极主张权益。 常见问题 商位经营权转让合同和租赁合同有什么区别？ 两者的核心区别在于是否转移标的物的所有权。商位经营权转让合同如果仅约定使用权、收益权的转让，不涉及所有权过户登记等内容，本质上属于租赁合同，受租赁相关法律规定约束。 租赁期限超过20年的部分是无效的吗？ 根据法律规定，租赁期限不得超过二十年，超过部分无效。租赁期满后续签的，续签后的总期限不得超过二十年。 发律师函需要多少钱？ 征和律师函的服务费用为490元起，具体会根据案件复杂程度、涉及金额等因素综合确定，你可以联系我咨询具体情况。 发律师函后对方不理会怎么办？ 发律师函的核心作用之一是固定催告证据，即便对方不回应，也能证明你已经积极主张过权利，为后续的协商或法律程序留存有效证据。 行动建议 如果你也遇到了类似的商位或房屋租赁期限纠纷，我建议你先整理好合同、付款凭证等材料，及时通过法律途径主张权利，避免权益受损。 你可以选择征和律师函服务，490元起，支持线上办理，最快3小时出具，服务覆盖全国，帮你固定催告证据、明确法律主张、保留协商空间。 本文改编自公开裁判文书，相关信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，如有具体问题请咨询专业律师。 --- 本文由征和律师事务所发布，内容仅供参考，不构成正式法律意见。