# 上海业主出租自建房做民宿，欠租两年反被指合同无效 - 分类：城市案例解读 - 作者：征和律师 - 发布日期：2026-09-03 - 更新日期：2026-09-03 - 原文链接：https://www.zhenghelvshi.cn/blog/shanghai-real-estate-52a1bc80 ## 摘要 上海民宿租赁遇欠付租金，对方主张合同无效，律师解析维权路径与律师函作用 ## 正文 “律师，我把房子租给别人做民宿，两年没拿到租金，对方反而发函说合同无效，要我赔损失？” 刚接起咨询电话，张某某的声音里带着明显的火气和不解。 他和母亲李某某在上海有一套自建房及附属院落，本想租给某文旅公司做民宿收点稳定租金，没想到反倒陷入了纠纷。 上海民宿租赁欠租纠纷案情经过 2024年5月，张某某、李某某与某文旅公司签订《民宿租赁合同》，约定将位于上海市的自建房及附属区域出租给该公司经营民宿，租期15年，年租金约13万元；首期租金（2024年6月至12月）及押金需在2024年12月31日前支付，次年起租金一年一付、先付后用。 2024年6月，双方签署房屋交接书，确认房屋为毛坯交付，张某某一方同时将农家乐运营所需的各类资质文件原件交付给该公司，完成全部交接义务。 2025年5月，因该公司提出经营压力较大，双方协商签订补充协议，约定自2025年5月起年租金下调15%，调整为年租金约11万元，支付方式仍按原合同履行。 但合同履行期间，该公司始终未支付任何租金，张某某多次催告均无果。2026年1月，该公司反而向张某某发出《合同终止函》，称房屋不符合约定、合同无效，要求终止合同。2026年4月，双方办理了房屋及资质文件的交接手续，张某某收回了房屋，但欠付的22万余元租金对方始终不肯支付。 上海民宿租赁欠租对方主张合同无效的律师函策略 针对张某某最关心的“对方说合同无效、没实际使用不用付租金，还发了终止函，这说法站得住脚吗”的疑问，我先做了明确的法律分析： 第一，案涉《民宿租赁合同》及补充协议是双方自愿签订的，内容不违反法律强制性规定，合法有效。合同中明确约定房屋由承租方改造后用于民宿经营，交接书也明确载明是毛坯交房，该公司当时已验收确认，现在再以房屋不符合约定为由主张合同无效，没有事实和法律依据。 第二，张某某一方已经按约交付了房屋，承租方是否实际开展经营是其自身的商业决策和经营风险，不能以此为由拒付租金，仍应按合同约定支付租金。 第三，该公司单方发出的《合同终止函》不产生解除合同的效力。合同明确约定解除需双方协商一致签订书面协议，该公司既没有约定的解除权，也不符合法定解除的情形，单方发函不能导致合同解除。 结合目前的情况，我建议优先向对方发送律师函。律师函可以明确指出对方的违约行为和法律责任，固定我方催告的证据，同时中断诉讼时效，保留协商解决的空间。发函后通常有两种走向：如果对方回应，双方可进一步协商租金支付的具体方案；如果对方仍不回应，这份律师函也可以作为后续维权的重要证据。 法律要点 当事人应当按照约定全面履行自己的义务。（《中华人民共和国民法典》第五百零九条第一款）房屋租赁合同双方均应恪守合同约定，出租方完成交付义务后，承租方应按约定支付租金。 当事人可以约定一方解除合同的事由。解除合同的事由发生时，解除权人可以解除合同。（《中华人民共和国民法典》第五百六十二条第二款）只有享有约定解除权的一方发出的解除通知，才可能产生合同解除的效力。 承租人应当按照约定的期限支付租金。（《中华人民共和国民法典》第七百二十一条）承租方因自身经营原因未使用房屋，不能成为拒付租金的合法理由。 当事人一方依法主张解除合同的，应当通知对方。合同自通知到达对方时解除。（《中华人民共和国民法典》第五百六十五条第一款）没有法定或约定解除权的一方单方发函，不产生合同解除的法律效力。 房屋租赁合同单方解除权的法律认定标准 很多房屋租赁纠纷中，双方都会发出所谓的“解除函”“终止函”，但并非所有发函都能产生解除合同的法律效力，核心判断标准是发函方是否享有法定或约定的解除权： 约定解除：合同中明确约定了解除合同的具体事由，当约定的事由发生时，享有解除权的一方可以发函解除合同。比如本案中合同约定承租方逾期付租超过三十日，经催告仍不支付的，出租方有权解除合同，此时出租方发出的解除函才可能产生效力。 法定解除：符合《民法典》第五百六十三条规定的情形，比如因不可抗力致使不能实现合同目的、一方迟延履行主要债务经催告后在合理期限内仍未履行、一方有其他违约行为致使不能实现合同目的等，守约方才有权发函解除合同。 如果发函方既没有合同约定的解除权，也不符合法律规定的解除情形，其单方发出的解除函不产生合同解除的法律效力，另一方可以不予认可，仍有权要求对方继续履行合同或承担违约责任。 常见问题 民宿租赁欠租，发律师函能让对方立刻付钱吗？ 律师函的核心作用是固定催告证据、中断诉讼时效、明确法律责任，同时为双方保留协商空间。对方收到函件后可能回应协商方案，也可能不回应，此时函件可作为后续维权的重要证据，不存在必然的回款效果。 对方说房屋没实际使用，不用付租金，这合法吗？ 如果出租方已经按照合同约定完成了房屋交付义务，承租方因自身经营规划、市场环境等原因未实际使用房屋，属于其自身经营风险，不能成为拒付租金的合法理由，仍需按合同约定支付租金。 发律师函的费用是多少？ 征和律师函服务统一收费490元，包含文书撰写、身份核验、邮寄送达及电子送达全流程服务，无需额外支付其他费用。 上海的民宿租赁纠纷，发律师函需要准备哪些材料？ 一般需要准备租赁合同、房屋交接凭证、租金催告的沟通记录、对方的身份或工商信息等能证明租赁关系和欠付事实的材料，具体可先与律师沟通梳理。 行动建议 如果你正遇到上海民宿租赁或其他房屋租赁欠付租金的纠纷，建议先整理好租赁合同、交接记录、催告沟通记录等材料，及时固定证据避免权益受损。你可以选择征和律师函服务，仅需490元，全程线上办理，最快3小时出函，服务覆盖全国，帮你完成催告固证、中断时效的法律动作。 本文改编自公开裁判文书，涉案人员、企业、具体金额等信息均已脱敏处理，不构成任何具体法律意见，如有类似纠纷建议咨询专业律师。 --- 本文由征和律师事务所发布，内容仅供参考，不构成正式法律意见。