# 付了31万房款过不了户 苏州买家才知避税约定无效 - 分类：城市案例解读 - 作者：征和律师 - 发布日期：2026-09-11 - 更新日期：2026-09-11 - 原文链接：https://www.zhenghelvshi.cn/blog/suzhou-real-estate-0a591f86 ## 摘要 苏州房屋买卖避税条款引发过户纠纷，律师分析发函维权方案。 ## 正文 “律师，我跟卖家说好先办售房公证不用过户，现在他死活不配合，这算不算违约？” 上个月张某某来找我的时候，手里攥着一份2020年签的二手房买卖合同，指着“暂不办理产权证更名、先办售房公证”那一行字，纸都被摸得发皱。 他本来以为靠这个约定能省一笔税费，没成想现在房子过不了户，连转卖都成了问题。 苏州房屋买卖避税约定引发过户纠纷 2020年9月，张某某与李某某签订《二手房买卖合同》，约定李某某将苏州市一套带车库的房屋出售给张某某，交易总价55万元。 这份合同的订立有特殊背景：李某某2018年曾向张某某借款15万元，到期后一直未还本付息，双方商定用这笔借款抵扣部分购房款，张某某放弃主张借款利息。 同时，为了方便张某某后续转卖房屋、节省二次交易的税费，双方在合同中特别约定：本次交易暂不办理产权更名手续，李某某在收到第一期房款后10日内，办理不可撤销的售房公证委托书，授权张某某或其指定的人自行出售房屋。合同还约定，若张某某要求办理过户，李某某应在房款付清后三个月内配合完成。 合同签订后，张某某按约支付了5万元定金，之后陆续支付房款，截至2025年底累计支付购房款31万元（含抵扣的15万元借款）。 但李某某始终未配合办理售房公证委托书，张某某多次催促过户也被推诿，双方僵持不下，张某某担心拖得越久风险越大，便找到我咨询维权方案。 苏州房屋买卖避税条款纠纷 发律师函的核心作用 张某某最关心的问题是：合同里白纸黑字写了要办售房公证，李某某不办，难道不算违约？ 我先给他厘清了这个核心疑问：合同中“暂不办理过户、先办售房公证委托书方便转卖”的约定，真实目的是逃避国家房屋交易税费，这种损害国家利益的条款是无效的。也就是说，张某某不能依据这个无效条款，要求李某某承担“不办公证”的违约责任。 但这并不意味着整个合同都无效。民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。双方关于房屋买卖的核心约定是真实意思表示，仍然合法有效，张某某有权要求李某某配合办理房屋过户手续。 厘清这个问题后，我给张某某的建议是：先向李某某发律师函，而不是直接起诉。 发律师函的核心作用，首先是明确告知李某某避税条款的法律效力，双方应当按照合法有效的房屋买卖条款继续履行；同时也能固定张某某已履行付款义务、多次催告的事实证据；此外还能给双方保留协商空间，毕竟直接起诉耗时更长。 我在律师函里会明确要求李某某在合理期限内配合办理房屋过户手续，同时告知其逾期不配合的法律后果。如果李某某回应并谈方案，我可根据双方的实际情况调整履行节奏；如果李某某仍不回应，我也可凭借律师函等固定好的证据，推进后续的法律程序。 法律要点 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十三条规定，违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。房屋买卖合同中以逃避国家税收为目的的“暂不过户、先办售房公证”条款，因违反税收相关法律规定，属于无效条款。 根据《中华人民共和国民法典》第一百五十六条规定，民事法律行为部分无效，不影响其他部分效力的，其他部分仍然有效。避税条款无效不影响房屋买卖核心约定的效力，双方仍应按合法有效的条款履行义务。 根据《中华人民共和国民法典》第五百零九条规定，当事人应当按照约定全面履行自己的义务。房屋买卖合同中关于房屋出售、过户的约定合法有效，卖方应当配合买方办理房屋产权过户登记手续。 房屋买卖避税条款的常见形式与法律风险 二手房交易中，部分买卖双方为降低税费成本，会约定一些看似便捷的操作，实则暗藏较大法律风险： “先公证后过户”避税：也就是本案中张某某遇到的情况，双方约定暂不办理过户，先办理售房公证委托书，由买方自行转卖房屋，试图逃避一次交易的税费。这种约定因违反税收相关法律规定，属于无效条款，买方无法依据该条款要求卖方承担违约责任。 “阴阳合同”避税：双方签订两份价格不同的合同，一份用于网签备案（阳合同），价格较低；一份是实际履行的真实交易合同（阴合同）。这种行为同样属于逃避税收的无效约定，还可能引发合同价款争议，甚至面临行政处罚。 常见问题 房屋买卖避税条款无效，还能要求对方过户吗？ 可以。避税条款无效不影响房屋买卖合同核心条款的效力，只要双方关于房屋买卖的约定是真实意思表示，买方有权要求卖方配合办理过户手续。 房屋过户纠纷发律师函有什么用？ 律师函的主要作用是固定催告证据、中断诉讼时效、保留协商空间。对方若回应可协商方案，若不回应则可凭固定好的证据推进后续法律程序。 发一份律师函需要多少钱？ 征和律师函服务费用为490元，包含律师沟通案情、起草函件、邮寄送达等全流程服务，无需线下奔波。 行动建议 针对这类苏州房屋买卖避税条款引发的过户纠纷，我建议当事人在发现对方出现违约迹象时及时固定沟通证据，尽早通过正式方式催告履行，避免损失扩大。你可选择征和律师函服务，490元即可线上办理，最快3小时出具函件，服务覆盖全国范围。 本文改编自公开裁判文书，相关信息已做脱敏处理，不构成具体法律意见，如有类似纠纷建议咨询专业律师。 --- 本文由征和律师事务所发布，内容仅供参考，不构成正式法律意见。