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道路施工影响经营租户仍需支付大部分租金但可获适当减免-怀远房屋租赁合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：14 怀远法律顾问

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷

案号：(2024)皖0321民初5733号

审理法院：安徽省怀远县人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年8月14日，怀远县某管理有限公司与周某签订《房屋租赁合同》，周某承租某花园B6#S103号门面房经营家纺。合同约定租期5年，自2019年9月15日至2024年9月14日，年租金11316元。合同规定周某应于每年9月15日前一次性支付下一年的租金，先付租金后使用，若逾期支付，违约金按年租金万分之五每日计算。

2023年9月3日，怀远县五岔片区发布施工公告，计划对某路进行改造，工期从2023年9月3日至2025年2月25日。因道路改造，怀远县某管理有限公司对路段租户给予减免三个月租金的政策。2023年11月20日，怀远县某管理有限公司发送律师函和张贴《房租催缴通知》，但周某至今未缴纳2023年9月15日至2024年9月14日期间的租金。

周某辩称：道路维修导致无路可走，店面无法经营；未接到多次催缴电话；曾听说减免3个月房租但自己不知情；房屋墙皮脱落，之前有经理承诺维修费用从下一年房租减免但未兑现；门前有污水、大小便等问题，怀远县某管理有限公司未及时处理，影响经营。

法院判决：周某应向怀远县某管理有限公司支付房屋租金8487元（已减免3个月）及利息（以8487元为基数，按1年期LPR3.45%计算，从2023年9月15日起至实际付清之日止）；驳回怀远县某管理有限公司的其他诉讼请求。

三、案例核心观点与风险防范建议

这个案例给企业经营者敲响了警钟：即使遇到道路施工等客观困难，租户也不能完全不交租金，但企业作为出租方也不能"坐收渔利"，必须合理处理特殊情况。法院虽然支持了企业收取租金的主张，但大幅降低了违约金标准，并确认了部分租金减免的合理性。

企业需特别注意的三大风险点：

  1. 租金减免政策要明确告知，避免"听说"变纠纷
    案例中企业对道路改造租户有减免3个月租金的政策，但未与周某书面确认，导致周某称"听说减免但不知情"。建议企业在遇到特殊情况（如道路施工、疫情等）需要调整租金时，务必通过书面形式（如补充协议、通知书）明确告知每位租户，要求对方签字确认。不要仅靠口头传达或"听说"，否则容易产生争议。

  2. 违约金约定不能"狮子大开口"，否则法院不支持
    本案合同约定违约金为"年租金万分之五每日"，换算成年化利率高达18.25%，远高于银行贷款利率。法院最终只支持按3.45%的LPR计算。很多企业认为约定高违约金能震慑租户，但司法实践中，违约金超过实际损失30%通常会被认定为过高。建议企业约定违约金时参考同期银行贷款利率的1.3-1.5倍，既起到警示作用，又能在诉讼中获得全额支持。

  3. 管理责任不能"一租了之"，否则影响租金收取
    周某提到门前污水、大小便等问题无人处理，法院也认定"因道路修建确实带来出行不便，影响营业"。作为出租方，企业不仅要收租金，还要保障租赁物的基本使用条件。建议企业建立日常巡检制度，对租户反映的问题及时响应处理，保留维修记录。否则当租户以"影响经营"为由拒交租金时，企业可能面临租金减免甚至败诉风险。

给企业的实用建议：

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