房屋抵押预告登记后完成首次登记，保证人免除阶段性担保责任-松滋金融借款合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：金融借款合同纠纷
案号：(2025)鄂1087民初884号
审理法院：湖北省松滋市人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年6月11日，钱某与中国某股份有限公司松滋支行签订《个人一手住房贷款合同》，借款390,000元，期限240个月。年利率约定5.88%，后调整为4.2%，罚息利率为6.3%。2018年6月14日，银行向钱某发放了390,000元贷款。

钱某以其所有的位于松滋市街道路幢室房屋作为抵押，2018年10月9日办理了预售商品房抵押预告登记（证号：鄂（2018）松滋市不动产证明第0**8号），权利人为中国某股份有限公司松滋支行，担保债权数额390,000元。

湖北某公司为该笔贷款提供阶段性连带责任保证，保证范围包括本金、利息、罚息等，保证期间自借款合同签署之日起至办妥借款人所购房屋两证及房屋他项权证之日止。

案涉房屋于2023年办理了首次登记（证号：鄂（2023）松滋市不动产权第0**5号）。截至2024年10月24日，钱某下欠借款本金325079.17元，利息14053.07元，罚息1080.33元，合计340212.57元。诉讼中，银行支出公告费200元。

法院判决结果：

1. 钱某需偿还银行全部欠款本息；
2. 银行对抵押房屋折价或拍卖、变卖所得价款在39万元限额内享有优先受偿权；
3. 钱某需支付银行公告费200元；
4. 驳回银行要求湖北某公司承担连带保证责任的诉讼请求；
5. 驳回银行关于律师费的诉讼请求。

三、案例核心观点与企业风险防范提示

这个案例的核心问题在于：当房屋办理了抵押预告登记后，又完成了所有权首次登记，保证人是否还需要继续承担阶段性保证责任？

法院认为，案涉房屋不仅办理了预售商品房抵押预告登记，还办理了建筑物所有权首次登记，且不存在预告登记失效的情形，因此银行的抵押权自预告登记时（2018年10月9日）就已经设立。既然抵押权已经有效设立，那么保证合同中约定的"保证期间至办妥借款人所购房屋两证及房屋他项权证之日止"的条件已成就，保证人的阶段性担保责任自然解除。

对企业的重要警示：

1. 阶段性保证不是"无限期"保证：很多房地产开发企业（如本案中的湖北某公司）在与银行合作时，会为购房者的按揭贷款提供"阶段性保证"，即从贷款发放到办理正式抵押登记这段时间的担保。但一旦房屋完成首次登记且预告登记未失效，抵押权即视为设立，保证责任就自动解除。企业签订合同时一定要明确这一点，避免承担不必要的长期风险。

2. 及时关注房产登记状态：作为保证人，要密切关注所担保房屋的登记状态变化。一旦发现房屋已完成首次登记，应立即通知银行办理正式抵押登记手续，并保留相关证据。这样可以尽早解除自己的保证责任，避免像本案中银行可能因疏忽而继续要求保证人承担责任的情况。

3. 合同条款要明确"保证责任解除条件"：在签订保证合同时，一定要明确约定保证责任解除的具体条件和时间节点。最好具体到"当房屋完成所有权首次登记且抵押预告登记未失效时，保证责任即告解除"，避免使用模糊表述。

4. 留存完整证据链：企业要妥善保存房屋交付、首次登记完成等相关证明文件。一旦发生纠纷，这些证据就是免除保证责任的关键。本案中，湖北某公司之所以胜诉，正是因为能够证明房屋已于2023年完成首次登记。

5. 不要忽视小额费用条款：本案中银行主张的律师费未获支持，原因是未能提供已实际支付的证据。企业在签订合同时，对于律师费、公告费等实现债权的费用，一定要约定明确且可操作的支付条件，并在发生费用后及时保留支付凭证。

对房地产开发企业而言，理解抵押预告登记与正式抵押登记的关系至关重要。在房屋销售过程中，阶段性保证是常见安排，但企业必须清楚：当房屋完成首次登记后，只要预告登记有效，抵押权就已设立，保证责任自然解除。企业应及时跟进登记进度，避免为已无必要担保的贷款继续承担责任。

作为企业法律顾问，我们经常看到企业因不了解这些细节而承担不必要的风险。建议企业在签订类似合同时，务必请专业律师审核条款，明确各方权利义务，特别是保证责任的起止条件，这样才能真正保护企业利益。

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