疫情影响下租金合同可依法调整 - 丹江口房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2023)鄂0381民初3204号
审理法院：湖北省丹江口市人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
付某与丹江口某置业有限公司签订《商品房买卖合同》，购买该公司开发的位于湖北省丹江口市丹二路与人民路交汇处丹江口市广场层号号商铺，建筑面积均为19.4㎡，后丹江口某置业有限公司以委托经营的方式将Ｂ231号、Ｂ232号商铺均交付给付某，并将上述两间商铺的不动产权均办理至付某名下，不动产权证号分别为：鄂（2019）丹江口市不动产权第00号、鄂（2019）丹江口市不动产权第01号，均由付某单独所有。2019年1月22日，付某（乙方）与丹江口某商业管理有限公司（甲方）签订《人民购物广场商铺委托经营协议》，主要内容为：乙方自愿将位于湖北省丹江口市丹二路与人民路交汇处丹江口市广场层号号商铺交由甲方负责租赁和统一管理，在委托经营期间，由甲方自主经营、自负盈亏，甲方按本协议向乙方支付固定租金收益；委托年限均为2018年12月27日至2028年12月26日，由于签订该协议前甲方一直实际经营管理，无需办理交付手续，本合同生效视为自动交付给甲方；租金标准均为：每月租金＝委托标的基本价（双方在签订《商品房买卖合同》时的实际价格）×年租金比例÷12月。委托期间均为，甲方按以下三个标准向乙方支付固定租金：Ａ、第一年至第五年：以委托标的基本价为基数，甲方按每年8%的标准向乙方支付固定租金，年租金标准折合人民币均为26594元；Ｂ、第六年至第八年：以以上Ａ时间段年租金标准为基数，本时间段年租金标准上浮5%，折合人民币均为27924元；Ｃ、第九年至第十年：以以上Ｂ时间段年租金标准为基数，本时间段年租金标准上浮5%，折合人民币均为29320元。合同期间均为，每年度租金分两次支付，每满六个月支付一次，每次支付当年租金的50%，支付时间分别为每满六个月对应日后的一个月内。2020年7月22日，双方签订补充协议，将剩余合同期限内，返租金的具体付款时间均调整为每年的10月31日前和4月30日前，《人民购物广场商铺委托经营协议》其他条款约定不变。丹江口某商业管理有限公司按照双方约定向付某支付租金收益至2022年6月，后未再向付某支付。
另查明，付某购买商铺位于湖北省丹江口市丹二路与人民路交汇处丹江口市广场层，该广场为“地下一层商业＋地面休闲广场”的模式运营，地下一层业主购买商铺后均由开发商直接以委托经营的方式交付，由丹江口某商业管理有限公司跨商铺将地下一层整合后统一对外经营管理，地下广场运营产生的安保、保洁、电梯、通风等各项费用丹江口某商业管理有限公司自行负担，业主按照双方约定收取租金收益。
法院判决结果很简单：丹江口某商业管理有限公司需要在判决生效后10天内，支付付某2022年下半年（7月1日至12月31日）的租金14959.13元，同时驳回了付某要求全额支付26594元的其他请求。
三、案例的核心观点
这个案子看似是“房东要房租”，实则揭示了一个关键风险：当遇到疫情这类“黑天鹅事件”时，企业不能简单以“合同写死了”为由拒付或拒调租金，否则可能吃大亏。
法院为啥只判一半租金？原因很直接：新冠疫情属于合同签订时无法预见的“重大变化”，继续按8%付租对商场管理公司明显不公平（比如商场客流暴跌、成本却高）。根据《民法典》的情势变更原则，法院有权调整合同条款——本案中参考其他业主协商结果，把租金标准从8%降到4.5%。
对企业来说，这简直是“活教材”：
- 签合同时埋隐患：本案合同没约定“遇到疫情怎么办”，导致商场公司只能事后打官司求调整，既花钱又伤和气。
- 遇事别硬扛：商场公司辩称“无力支付8%”，但没提前和业主协商，直接拖到被起诉，反而丢了主动权。
- 统一管理更需灵活：地下商铺必须整体运营（像本案），若强行维持原合同，可能让整个项目崩盘，最终业主、企业双输。
企业如何防范？三招保平安：
- 合同加“安全阀”：在租金、服务费等长期合同中，明确加入“情势变更条款”，比如约定“如遇重大疫情、政策变动，双方应在30日内协商调整标准”。
- 风险来了快沟通：一旦发生类似疫情、洪水等事件，立即主动联系合作方，用书面方式提出调整方案（比如减租、延期），保留沟通记录——这比事后打官司成本低得多！
- 特殊项目做预案：像商场、产业园这类需统一运营的项目，提前和所有业主/租户签好“风险共担协议”，约定极端情况下的处理流程，避免被个别诉讼拖垮。
记住：合同不是一锤子买卖。留出协商空间，才能让生意在风雨中稳住。
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