开发商可因购房者断供单方解除合同-广德商品房预售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)皖1882民初3510号
审理法院：安徽省广德市人民法院

二、案件事实与判决结果
两被告和原告于2021年4月7日签订一份《广德市商品房买卖合同》，购买原告开发的位于广德经济开发区××道××路××路××路××幢××单元××室。合同约定该房屋总价款为75万元，买受人支付首付款15万元，余款60万元向银行申请贷款支付。同时该合同附件十一补充协议第四条约定：“出卖人为买受人购房款提供阶段性担保期间，买受人对银行违约，视同对本合同违约。如连续3个月或累计4个月未偿付贷款本息、罚息，或出卖人接到贷款银行要求履行担保责任通知的，出卖人有权单方解除购房合同，并收回本合同项下的房产”。2021年6月2日，原告、被告与农业银行广德某支行签订了《个人购房担保借款合同》，约定被告在农业银行广德某支行按揭贷款60万元，期限30年，由原告为被告购房款提供阶段性担保。贷款发放后，被告自2021年9月起，每月归还银行贷款本息3483.04元，但到2023年7月未能按计划还款，截至2024年3月14日，贷款已逾8期222天，银行多次催收未果。为此，农业银行广德某支行于2024年3月14日向原告送达了《关于要求贵公司回购许某按揭贷款的函》，要求原告回购被告按揭贷款余额583790.28元及利息19550.16元。2024年3月15日农业银行广德某支行从原告保证金账户扣划两被告逾期的贷款本息合计603340.44元。

法院判决：支持原告解除合同的请求，合同于2024年8月9日解除；同时要求被告协助撤销房屋备案登记后，原告退还部分购房款140626.56元（已扣除银行扣款和违约金），并由被告承担诉讼费用。

三、核心观点与风险防范提示
这个案子简单说就是：购房者断供，开发商及时“甩包袱”合法止损。开发商（原告）给购房者（被告）的房子贷款做了担保，结果购房者从2023年7月开始不还月供，银行直接从开发商的保证金账户扣了60多万。开发商依据合同里的“断供可解约”条款，成功解除了合同，还拿回了部分损失。

对企业的重要提醒：

1. 合同条款要“写死写细”：
   本案开发商能赢，关键在补充协议里白纸黑字写了“连续3个月或累计4个月断供，开发商有权解约”。很多企业签合同时图省事，只套用模板，忽略这种细节。结果真出事了，法院可能不支持你。建议：

   • 在担保类合同中，明确写清“什么情况算违约”（比如具体逾期期数）、“怎么止损”（如解约、扣款）、“谁来承担损失”。
   • 别用“大概”“原则上”这种模糊词，直接写“累计4期未还，我方立刻解约”。

2. 盯紧购房者还款，别等“爆雷”：
   购房者从2023年7月断供，到2024年3月银行扣款，中间隔了8个月！开发商如果早监控还款记录，就能提前发警告、催收，甚至早点解约减少利息损失。建议：

   • 和银行签协议时，要求银行定期同步还款数据（比如每月发短信提醒）。
   • 建立内部预警系统：逾期2个月就电话催，3个月就发书面解约通知，别拖成“坏账”。

3. 保证金账户要“护好兜”：
   银行直接从开发商账户扣了60多万，如果账户没钱，可能影响公司日常经营。本案开发商因保证金充足，才扛得住扣款。建议：

   • 保证金账户单独管理，别和日常运营资金混用。
   • 每笔担保业务预留“风险准备金”，比如按贷款额5%存入专户，专款专用。

一句话总结： 合同是企业的“防弹衣”，条款越具体，风险越可控。别等银行找上门才翻合同，平时就把规矩立清楚！

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