合同到期后继续使用房屋承租人需举证实际搬离时间-合肥房屋租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2021)皖0111民初11048号
审理法院：安徽省合肥市包河区人民法院

二、案件事实与判决结果

2013年8月30日，出租方合肥某南集体资产公司与承租方王某德签订《租赁合同》，约定王某德租赁位于巢湖南路垃圾站的房屋，租赁期限5年，自2013年9月1日至2018年8月31日止；年租金40800元，按季度支付10200元；租金需在到期日前付清；租金从第二年开始，以每年租金总额计算，上涨10%，逐年递增。

2015年4月21日，出租方合肥某南集体资产公司与承租方王某德签订《租赁合同》，约定王某德租赁位于船厂大门的房屋，租赁期限三年，自2014年12月30日至2017年12月30日止；年租金184800元，按季度支付46200元，租金需在到期日前付清。

2015年4月21日，出租方合肥某南集体资产公司与承租方王某德签订《租赁合同》，约定王某德租赁位于装饰城D区大门的房屋，租赁期限三年，自2015年2月27日至2018年2月27日止；年租金306000元，按季度支付76500元，租金需在到期日前付清。

2015年4月21日，出租方合肥某南集体资产公司与承租方王某德签订《租赁合同》，约定王某德租赁位于红发木业（代小郢）的房屋，租赁期限三年，自2015年3月12日至2018年3月12日止；年租金96000元，按季度支付24000元，租金需在到期日前付清。

2015年6月18日，出租方合肥某南集体资产公司与承租方王某德签订《租赁合同》，约定王某德租赁位于东三大塘的房屋用于仓储，租赁期限三年，自2015年5月18日至2018年5月18日止；年租金134400元，按季度支付33600元，租金需在到期日前付清。

合同签订后，合肥某南集体资产公司按约交付房屋，王某德依约支付了合同期限内的租金。合同到期后，王某德继续租赁前述房屋，但双方未签订书面的租赁合同，王某德向合肥某南集体资产公司累计支付合同到期后的租金58万元。

关于王某德搬离租赁房屋的时间，王某德陈述其于2019年1月份搬离东三大塘；于2019年1月份搬离巢湖南路垃圾站；于2018年10月份搬离船厂大门；于2019年2月份搬离红发木业；于2019年1月份搬离D区大门。合肥某南集体资产公司主张D区大门的租金计算至2019年2月27日，红发木业的租金计算至2019年3月11日，东三大塘、巢湖南路垃圾站旁、船厂大门截至本案起诉时仍未搬离，因政府部门2019年6月30日下发了拆迁公告，故该三部分租金计算至2019年6月30日。

另查明，2019年5月20日，政府下发拆迁公告，对五里庙片区进行整体改造。自2018年5月19日至2019年5月20日，王某德应付东三大塘租金134400元；自2018年9月1日至2019年5月20日，应付巢湖南路垃圾站旁租金43141.6元；自2018年2月28日至2019年2月27日，应付装饰城D区大门租金336600元；自2017年12月30日至2018年12月29日，应付船厂大门租金203280元，自2018年12月30日至2019年5月20日，应付船厂大门租金72893元；2018年3月12日至2019年3月11日，应付红发木业租金105600元，以上累计应付租金895914.6元，已付租金58万元，尚欠租金315914.6元。

法院最终判决：王某德于判决生效之日起十日内支付合肥某南集体资产公司租金315914.6元及相应逾期利息，同时驳回合肥某南集体资产公司的其他诉讼请求。

三、核心观点与风险提示

这个案例的核心问题在于：合同到期后双方未续签新合同，但承租人继续使用房屋，此时如果发生租金纠纷，谁该对实际搬离时间负责举证？

法院明确指出：合同到期后承租人继续使用房屋，出租人继续收取租金，双方形成不定期租赁关系，原合同继续有效。但当出现争议时，承租人对已经返还房屋的事实承担举证责任。本案中王某德虽然声称自己已于2018-2019年间陆续搬离各处房屋，却未能提供任何搬离证明（如交接单、清点清单等），最终只能承担举证不能的后果，法院按照出租人主张的时间计算租金。

对企业而言，这个案例揭示了三个关键风险点：

1. 口头约定等于"埋雷"
很多企业觉得"都是熟人""小事一桩"，合同到期后不签新合同就默认继续使用。但一旦发生纠纷，口头约定没有任何法律效力。就像本案中，王某德因为拿不出搬离证据，多付了近半年的租金。

2. 搬离交接必须留痕
租客搬离时，很多企业嫌麻烦不办正式交接手续。正确做法是：双方现场清点、签署《房屋交接确认书》，注明具体搬离时间、房屋状况。最好拍照录像，由双方签字确认。这样既保护出租方权益，也避免租客被无理追讨后续租金。

3. 拆迁公告就是"最后期限"
本案中法院特别强调，政府发布拆迁公告后，房屋权利状态发生重大变化。作为企业，一旦得知租赁房屋所在区域列入拆迁范围，应立即：

• 书面通知承租人合同即将终止
• 明确搬离截止日期（以拆迁公告日期为准）
• 保留所有通知证据（邮寄回执、微信记录等）

给企业的实操建议：

• 合同到期前30天，主动联系对方续签或终止
• 若继续租赁，务必签订补充协议明确新期限
• 每次收取租金后开具正规发票，注明对应期间
• 建立房屋管理台账，记录每日使用状态
• 遇到拆迁等特殊情况，立即启动法律程序保全证据

记住：租赁关系中，谁主张谁举证。你说搬走了，就得拿出搬走的证据；你说没搬走，就得拿出占用的证据。没有白纸黑字，再合理的说法在法庭上也站不住脚。

作为企业主，千万别把"习惯做法"当成"合法做法"。一个规范的交接流程，可能比追讨几个月租金更值钱——因为它能避免你未来陷入类似的法律泥潭。

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