企业不得以未取得预售许可证为由随意主张合同无效-永城确认合同有效纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：确认合同有效纠纷
案号：(2025)豫1481民初3103号
审理法院：河南省永城市人民法院

二、案件事实和判决结果
2018年6月16日，魏某与永城市某有限公司签订《认购协议书》，约定魏某购买该公司开发的“旭升豪廷”12号楼12层03室房屋，面积115.13平方米，单价2800元/平方米，总价322364元，付款方式为一次性付款，并注明“抵11#、12#王某工程款”。当日，魏某父亲向案外人王某银行转账32万元，永城市某有限公司向魏某出具了房款收据，收款事由写明“房款，抵11#、12#王某工程款，王某收”。
法院判决结果：确认魏某与永城市某有限公司签订的认购协议书有效，驳回了该公司的无效主张。

三、核心观点与企业法律风险防范提示
这个案子看似是买房纠纷，实则给所有企业敲响了警钟：企业不能因为房价上涨就拿“没办预售证”当挡箭牌，随意推翻合同，否则法院不仅不支持，还可能让企业吃大亏！
法院在判决中一针见血地指出：永城市某有限公司在卖房时明明知道楼盘还没拿到预售许可证，却依然和魏某签了协议；更关键的是，魏某用工程款抵扣了房款（相当于公司用欠王某的钱直接转给了魏某），双方交易是真实存在的。结果几年后房价涨了，公司突然跳出来喊“合同无效”，这明显是“见利忘义”，违反了做生意最基本的诚信原则。法院强调，如果纵容这种行为，等于鼓励企业钻法律空子——今天签合同收钱，明天涨价就毁约，那老百姓还敢和企业打交道吗？

对企业来说，这个案子暴露了三大致命风险：

1. “证不全就卖房”是火中取栗
   很多房企为了快速回款，常在没拿到预售许可证时就收定金、签协议。但本案明确：即使协议写成“认购书”“意向书”，只要内容包含房屋位置、价格、付款方式等核心条款（本案就全有），法院仍会认定它是正式买卖合同。一旦房价上涨，企业想用“证不全”当借口毁约？别做梦了！法院会看交易实质是否真实、是否损害公共利益（本案中已有大量业主入住），而非死抠“证”的有无。
   → 防范建议： 楼盘开发前务必先搞定预售许可证！别等涨价了再后悔。如果实在急需资金，可设计合法的“定金协议”（明确约定“取得许可证后才转为正式合同”），但绝不能隐瞒证照缺失的事实。

2. “以房抵债”操作不当=埋雷
   本案中，魏某用工程款抵房款，表面看是“三角债”，但法院认为：公司通过抵债省下了付给王某的工程款，等于间接收到了魏某的房款，交易链条是真实的。如果企业没在协议里写清“抵债”细节（如工程款金额、债权人信息），或让员工口头承诺“先顶账后补证”，极易引发纠纷——对方可能反咬“假交易真逃债”，企业反而担责。
   → 防范建议： 涉及工程款抵房时，必须白纸黑字写进合同：

   • 明确注明“本房款用于冲抵XX项目欠王某的工程款XX元”；
   • 要求债权人（如王某）亲自签字确认债务金额；
   • 保留转账凭证，避免现金支付。

3. 违背诚信=自断财路
   最讽刺的是，永城市某有限公司在房价低迷时积极卖房，涨价后却毁约，结果不仅败诉赔了诉讼费，还丢了信誉。法院直接批评：“这行为会引发道德危机！”现实中，类似操作往往导致企业被集体诉讼、列入失信名单，甚至影响后续拿地开发。
   → 防范建议： 把“诚信”当资产经营！签合同时主动告知风险（如“预售证正在办理中”），涨价后可通过协商补差价而非毁约。记住：法律不保护“墙头草”，但会奖励老实人。

总结一句话： 企业想省钱省事“先上车后补票”？本案证明——这车可能直接开进被告席！合规经营不是成本，而是最值钱的“护身符”。

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