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物业负责人签署的清欠协议公司须履约-凤阳服务合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：4 凤阳法律顾问

一、案例检索信息

案由：服务合同纠纷
案号：(2024)皖1126民初1397号
审理法院：安徽省凤阳县人民法院

二、案件事实与判决结果

2023年3月7日，甲方闻某与乙方向某签订人民调解协议书，载明：纠纷主要事实、争议事项：反映其在中梁和园小区承包清理垃圾的工作，垃圾清运费大约8万元，现在向物业要垃圾清运费，物业只愿意给27000元，其认为不合理，请求帮助处理。经凤阳县行业性专业性人民调解和信访事项人民调解委员会和住建局物业股调解，双方达成如下协议：一、甲方同意2023年3月底支付向某垃圾清运费，人民币贰万柒仟元整；二、乙方向甲方提供银行账号×××58。闻某在甲方处签名并盖中梁和园物业服务中心业务专用章，向某在乙方处签名。上海中某物业发展有限公司凤阳分公司在庭审中陈述2022年11月至2023年3月中梁和园小区的物业负责人系闻某。此后，该款一直未予支付，因催要欠款无果，向某起诉来院。
另查明，2021年7月1日，上海中某物业发展有限公司凤阳分公司与凤阳万某装饰有限公司签订建筑垃圾清运合同，约定清运区域：凤阳中梁和园小区范围内可能产生建筑垃圾的所有范围，合作期限2021年7月1日起至2022年6月30日止。凤阳万某装饰有限公司认可由向某提供该小区的建筑垃圾实际清运服务，所得的费用亦应由向某所有，与公司无关。合作期限届满后，向某还在该小区提供一段时间的建筑垃圾清运服务工作。2022年11月2日至2023年3月25日期间由凤阳县某物业服务有限公司提供该小区的建筑垃圾清运服务。

法院最终判决：上海中某物业发展有限公司凤阳分公司支付向某垃圾清运费27,000元及利息（自2023年4月1日起以27,000元为基数按年利率3.65%计算至欠款实际付清之日止）；上海中某物业发展有限公司对上述债务承担补充清偿责任；驳回向某对闻某的诉讼请求。

三、企业法律风险防范要点

这个案例看似简单，却暴露了企业在日常经营中容易忽视的几大法律风险点，特别值得各类企业引以为戒：

1. "代表公司"不等于"公司认可"
本案中，闻某作为物业负责人在调解协议上签字并加盖"中梁和园物业服务中心业务专用章"，法院认定这是职务行为，公司必须承担付款责任。很多企业认为"员工个人行为与公司无关"，但实际情况是：只要员工在职责范围内、以公司名义行事，即便没有正式授权，公司也可能要承担责任。企业必须明白：员工的"代表行为"很可能就是"公司行为"。

2. 印章管理混乱=法律风险敞口
本案中使用的"中梁和园物业服务中心业务专用章"并非公司正式公章，但法院依然认可其效力。现实中，很多企业对各类业务章、部门章管理松懈，甚至允许员工随意使用。请务必记住：任何带有公司名称或标识的印章，只要用于对外业务，都可能被认定为公司意思表示。建议企业建立严格的印章使用登记制度，明确各类印章的使用范围和审批流程。

3. 实际履行人≠合同签约方
向某前期借用凤阳万某装饰有限公司名义签订合同，后期直接与物业对接。这种"挂靠"行为在建筑、物流等行业很常见，但极易产生纠纷。当实际履行人与合同主体不一致时，一旦发生欠款，企业可能面临双重支付风险（既要付给签约公司，又要付给实际服务人）。企业应规范合同主体管理，确保合同签约方与实际履行方一致，或要求实际履行方提供明确的授权文件。

4. 分公司≠独立法人
上海中某物业发展有限公司凤阳分公司被判支付欠款，总公司则承担"补充清偿责任"。很多企业误以为分公司是独立主体，债务与总公司无关。实际上，分公司不具备独立法人资格，其民事责任最终由总公司承担。设立分公司时，总公司必须建立完善的财务和业务监管机制，避免分公司"独立运作"带来的法律风险。

5. 调解协议也是"铁合同"
企业常认为调解协议"不正式"，可以随意反悔。但本案清楚表明：经人民调解委员会确认的协议具有法律约束力，与法院判决具有同等效力。企业在参与调解时务必谨慎，签字盖章前应确认协议内容，最好由法务人员审核，避免"为息事宁人"随意承诺却无法履行的情况。

给企业的实用建议：

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