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开发商 一房二卖 致合同目的无法实现，买受人可依法解除合同并要求返还全部款项-汉川房屋买卖合同纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：3 汉川法律顾问

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一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂09民终555号
审理法院：湖北省孝感市中级人民法院

二、案件事实与判决结果

2019年9月20日，陈某与湖北上色某某置业有限公司（以下简称：上色某公司）签订一份《商品房买卖合同》，主要约定：陈某购买上色某公司位于汉川街号楼**号房屋，房屋建筑面积64.68平方米，房屋总价款为349272元；签订合同时，陈某向上色某公司支付首付款179272元，剩余购房款170000元办理银行按揭支付。

签订合同后，陈某支付了首付款179272元。2019年9月30日，陈某（借款人）、上色某公司（保证人）与湖北汉川某某股份有限公司（以下简称：汉川某行）（贷款人）签订《个人住房（商业用房）按揭借款合同》，主要约定：借款人为购买案涉房屋向贷款人申请借款170000元，由保证人提供连带担保责任。

2020年1月10日，汉川某行向陈某发放了贷款170000元。其后，陈某按约向汉川某行偿还借款本息共计88718.23元。

2023年5月23日，陈某向一审法院提起诉讼，要求上色某公司履行案涉商品房买卖合同，将案涉房屋交付给陈某并承担相应的违约责任。一审法院于2023年10月10日作出民事判决〔（2023）鄂0984民初3134号〕，驳回了陈某的诉讼请求。该判决现已发生法律效力。

法院判决结果：法院确认陈某与上色某公司签订的《商品房买卖合同》于2023年11月21日解除；确认陈某、上色某公司与汉川某行签订的《个人住房（商业用房）按揭借款合同》于2023年11月21日解除；上色某公司需返还陈某购房首付款179272元及利息，以及已偿还的贷款本息88718.23元及利息；二审法院驳回上诉，维持原判。

三、核心观点与企业法律风险提示

这个案例给我们揭示了一个非常重要的法律风险点：开发商"一房二卖"行为将导致合同目的无法实现，买受人有权解除合同并要求返还全部款项及利息。

很多企业老板可能认为，卖房子就是一手交钱一手交货，签了合同就万事大吉。但本案告诉我们，如果开发商把同一套房子卖给不同的人（即"一房二卖"），导致真正的买家拿不到房子，这就构成了"根本违约"。法院认为，当买受人通过诉讼确认自己拿不到房子时（即2023年10月10日法院判决驳回其要求交房的诉讼请求），才知道合同目的无法实现，这时才开始计算解除合同的"一年期限"。陈某在2023年11月14日提出解除合同，完全在法律规定的期限内。

对企业来说，这个案例提示了几个关键风险点：

1. 对房地产开发商的风险提示
"一房二卖"不仅是道德问题，更是严重的法律问题！一旦被认定为"一房二卖"，开发商不仅要退还全部购房款，还要支付利息，甚至可能面临更高的赔偿。更严重的是，如果涉及故意欺诈，还可能触犯刑法，面临刑事追责。企业卖房前务必确认房屋权属清晰，切勿因短期资金压力铤而走险。

2. 对银行的风险提示
银行作为按揭贷款方，不要以为有抵押就高枕无忧。本案中，法院明确指出：商品房买卖合同解除后，按揭贷款合同的目的也无法实现，必须一并解除。而根据法律规定，出卖人（开发商）应当将收到的贷款直接返还给银行，而不是让购房者继续还款。银行在签订合同时，不能仅依赖格式条款加重购房者责任，而应确保开发商的还款责任明确可执行。

3. 对企业购房者的实用建议
很多企业会购买房产用于办公或投资，本案给企业购房者敲响警钟：

4. 企业经营中的合同管理启示
本案还提醒所有企业：合同不是签完就完事了。企业应当建立完善的合同履行跟踪机制：

特别提醒：很多企业老板误以为"先刑后民"（即涉及刑事问题要先处理刑事案件）适用于所有情况，但本案法院明确指出，只有在确有证据证明涉嫌犯罪时才需中止民事审理。企业遇到纠纷不能简单以"可能涉及犯罪"为由拖延民事责任。

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