合同无法履行后一年内不行使解除权将丧失权利-宜都租赁合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：租赁合同纠纷
案号：(2025)鄂0581民初187号
审理法院：湖北省宜都市人民法院

二、案件事实及判决结果
2023年8月10日，湖北某甲商业有限公司（以下简称"某甲公司"）与宜都某乙广场商业管理有限公司（以下简称"某乙公司"）签订《关于宜昌宜都万达广场的租赁合同》，约定某甲公司租赁某乙公司位于宜都万达广场部分场所及房屋用于经营超市等，计租面积5365.17平方米，租赁期限15年，第一个五年的月租金为85842.72元。

2023年8月23日，双方办理了《宜都万达广场主力店房屋交接确认书》，确认租赁场所基本符合约定的进场装修前交房技术条件。2023年9月8日，某甲公司向某乙公司转账支付装修押金10000元、首期租金114456.96元、履约保证金386292.24元、首期物业费57228.48元。2023年9月21日，某乙公司向某甲公司分别出具了相应的电子收款收据。

2023年9月22日，某乙公司制作《关于解除合同的通知书》，于2023年9月24日送达给某甲公司，以某甲公司未按时足额支付履约保证金为由，通知解除双方签订的租赁合同。2023年9月26日，某甲公司以《复函》提出异议，认为该解除通知不发生法律效力。

2023年11月，某乙公司将某甲公司交纳的所有款项全部退回。2023年11月18日，某乙公司与第三方签订租赁合同，将案涉场所另行出租。2023年12月15日，宜都万达广场开业，第三方超市同步正式营业。

2024年1月2日，某甲公司向法院起诉，要求确认某乙公司解除合同通知无效。经一审、二审，法院均确认该解除通知无效。2024年12月31日，某甲公司再次起诉，要求解除合同并主张违约金等。

法院判决：1. 双方签订的租赁合同及物业服务合同于2025年3月3日解除；2. 某乙公司应支付某甲公司309033.79元违约金；3. 驳回某甲公司其他诉讼请求。

三、案例核心观点与法律风险防范指南

这个案例揭示了一个关键问题：即使对方先违法解除合同被法院判无效，但当你发现合同实际上已无法履行时，必须在一年内行使自己的解除权，否则将永久丧失这一权利！

为什么某甲公司只拿到了三成违约金？

某甲公司犯了两个致命错误：

第一，错过了行使解除权的"黄金一年"。2023年12月15日第三方超市开业时，某甲公司就该知道合同无法履行了，但直到2024年12月31日才起诉要求解除合同，超过了《民法典》规定的一年期限。就像超市里的牛奶有保质期一样，法律权利也有"保质期"，过期就作废！

第二，误以为高额违约金一定能全额拿到。合同约定违约金是12个月租金（约103万元），但法院只支持了30%。因为某甲公司实际上没进场装修，损失不大，而103万违约金远超实际损失，法院依法进行了调减。合同里写得再漂亮，也要符合"公平原则"才行。

给企业的三点实用建议：

1. 设个"合同闹钟"：在签订合同时，就用手机日历或办公系统设置提醒。特别是当对方出现严重违约（如把房子租给别人）时，立即计算"一年期限"从哪天开始，并确保在到期前采取法律行动。不要像某甲公司那样，忙着打"确认解除无效"的官司，却忘了自己也有解除权要行使。

2. 违约金不是越高越好：签订合同时，违约金要与可能的实际损失大致匹配。例如超市租赁合同，可以把前期设计费、员工培训费等实际支出列明，作为违约金计算依据。某甲公司如果当初能证明有100万实际损失，法院可能就不会大幅调减违约金。

3. 留好"损失证据包"：一旦发现对方可能违约，立即开始收集损失证据。包括：前期投入的合同和发票、与潜在客户的合作意向书、市场调研报告等。本案中某甲公司拿不出有力证据证明实际损失，导致高额违约金被砍掉七成。

记住：法律不保护"躺在权利上睡觉的人"！合同纠纷中，不仅要盯着对方有没有违约，更要关注自己有没有在法定期限内行使权利。很多企业花了大价钱打官司赢了"确认无效"，却因为没及时行使自己的解除权，最终反而吃了大亏。

征和律师事务所提示：企业合同管理就像开车系安全带，平时觉得麻烦，关键时刻能救命。我们提供专业的企业法律顾问服务，帮助企业提前识别合同风险、设置权利行使提醒、合理约定违约责任。我们的服务具有极高的性价比，可以先试用满意后付款，让企业无忧经营。无论是新签合同审查，还是已有合同风险排查，征和律师都能用专业眼光帮您避开法律陷阱，让企业经营行稳致远。