夫妻离婚不免责，购房欠款仍需双方偿还-阳新房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2024)鄂0222民初6111号
审理法院：湖北省阳新县人民法院

二、案件事实及判决结果

2013年7月5日，阳新县某建设工程有限公司（原名阳新县某建设综合开发公司）与程某、陈某签订《商品房买卖合同》，约定二人购买B幢七单元2107号房，建筑面积126.30㎡，单价2900元/㎡，总价366270元。合同约定签订当日一次性付清房款，逾期付款按日万分之三支付违约金。程某、陈某共同在买受人处签字。合同签订后，阳新县某建设工程有限公司交付了房屋，但二人未如期付清购房款，截至2020年10月22日，尚欠购房款100000元。2017年3月21日，程某与陈某经民政部门登记离婚，离婚协议约定案涉房屋归程某所有。

2022年7月22日，阳新县某建设综合开发公司变更登记为阳新县某建设工程有限公司。公司多次催讨欠款未果后提起诉讼，要求二人支付剩余购房款100000元及违约金。

法院判决：程某、陈某需在判决生效后十日内共同偿还阳新县某建设工程有限公司购房款100000元及违约金（以100000元为基数，按年利率15.4%计算，从2020年10月22日起算）；驳回原告的其他诉讼请求。

三、核心观点及风险防范提示

1. 离婚不等于债务"甩锅"，企业要抓住关键时机

本案最值得企业注意的是：即使夫妻离婚并约定房产归属，债权人仍有权向双方追讨购房债务。程某和陈某虽然在2017年离婚时约定房子归程某，但因为购房发生在婚姻存续期间，法院仍认定剩余房款属于夫妻共同债务，要求两人共同偿还。

企业风险防范建议：

• 签约时要"双确认"：当买受人是夫妻时，务必让双方都在合同上签字，保留结婚证复印件等婚姻关系证明。很多企业图省事只让一人签字，一旦发生纠纷就丧失了向另一方追责的权利。
• 离婚不等于免责：发现买受人离婚后，不要轻信"债务已分割"的说法。即使对方出示离婚协议，企业仍应同时向双方主张权利。本案中，如果阳新县某建设工程有限公司在2017年程某、陈某离婚后只向程某追讨，就可能丧失对陈某的追偿权。
• 及时固定证据：当买受人婚姻状况发生变化时（如离婚），应立即书面确认债务承担问题，避免多年后证据灭失。本案中，公司从2013年签约到2024年起诉，时间跨度长达11年，幸好有完整的付款记录和微信催款证据。

2. 违约金不是越高越好，合理约定才能获法院支持

本案中，合同约定的"日万分之三"（年化约10.95%）违约金被法院认为过高，最终调整为年利率15.4%。很多企业认为违约金约定越高越好，但司法实践中，法院会根据实际损失进行调整。

企业风险防范建议：

• 违约金要"有理有据"：约定违约金时，最好能说明计算依据（如"相当于银行贷款利率的1.5倍"）。目前司法实践中，年化15.4%（LPR的4倍）是比较容易被支持的上限。
• 避免"一口价"条款：不要简单写"一次性付清"，而应明确分期付款的具体时间节点（如"首付款30%于签约当日支付，余款70%于交房后30日内付清"）。本案中，因约定"一次性付清"，导致企业难以证明买受人具体哪天违约。
• 及时主张权利：从本案看，欠款从2014年持续到2020年，企业多次催收但未及时起诉，可能导致部分违约金诉求不被支持。建议企业建立"账款预警机制"，超过约定付款期30天未付款的，应启动法律程序。

3. 小企业特别要注意的"隐形陷阱"

作为房地产开发企业，阳新县某建设工程有限公司在本案中虽然胜诉，但也暴露出一些常见问题：企业名称变更后未及时通知买受人、长期拖欠不采取法律手段等。这些细节往往导致维权成本增加。

企业行动清单：
✅ 合同中增加"企业变更通知条款"：约定企业名称、地址变更时，应书面通知买受人
✅ 建立"动态账款管理表"：记录每笔应收款的到期日、催收记录、买受人婚姻状况变化
✅ 欠款超60天启动"法律预警"：发送正式催款函，保留送达证据
✅ 离婚不等于债务终结：发现买受人离婚，立即要求重新签订债务确认书

结语

这个发生在阳新县的案例给所有企业敲响警钟：合同不是签完就万事大吉，债务管理需要全程跟踪。特别是当交易对象是夫妻时，更要关注婚姻状态变化对债务承担的影响。与其事后打官司，不如事前做好风险防控。

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