商品房销售中介不得擅自加价收取差价，否则法院判退 - 颍上商品房预售合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：商品房预售合同纠纷
案号：(2024)皖12民终5904号
审理法院：安徽省阜阳市中级人民法院
二、案件事实及判决结果
孙某想买商铺投资，经案外人沈某介绍，认识了颍上某房地产营销策划有限公司（以下简称“颍上某营销公司”）的工作人员汤某。汤某向孙某推荐安徽省颍上县某新区某路某商铺，声称房屋总价60万元。孙某同意后，于2022年2月24日向颍上某营销公司转账10万元定金，收据写明“全款60万元，余款15日内补齐”。3月9日，孙某又支付50万元余款。
但3月11日，孙某与阜阳某房地产开发有限公司（开发商）签订《商品房买卖合同》，合同明确房屋实际价格为431,331元。孙某夫妇办完房产证后才发现，自己多付了168,669元。原来，这套房是开发商以431,331元抵给案外人范某的工程款，范某又委托颍上某营销公司帮孙某夫妇更名购买。
孙某夫妇起诉要求颍上某营销公司和开发商退钱。一审法院认定：颍上某营销公司作为中介方，只应收取合理中介费，不能直接赚取房屋差价。因双方没签书面中介协议，法院按当地标准和公平原则，酌定中介费为房屋成交价的5%（约21,567元），最终判决颍上某营销公司退还147,102元。二审维持原判，驳回颍上某营销公司上诉。
三、企业如何防范法律风险？核心教训在这里！
这个案子看似是“买房多花钱要退钱”，实则暴露出企业（尤其是中介类公司）的致命漏洞：混淆角色、模糊收费，把“中介服务”干成“卖方生意”。法院一锤定音：中介只能赚服务费，不能偷偷吃差价！
企业要警惕三大风险点：
- 角色错位是大忌：颍上某营销公司以“卖方”姿态报价60万，却没告诉客户自己只是中介。结果客户签合同才发现真实房款才43万，多付的钱成了“糊涂账”。企业必须亮明身份——如果是中介，签约前就得说清：“我们是帮您找房的，房款付给开发商，服务费另算”。
- 口头约定等于没约定：双方没签中介协议，只靠收据和口头承诺。法院只能按“公平原则”硬掰服务费（成交价5%）。现实中，很多企业嫌签协议麻烦，结果吃大亏。记住：服务费怎么算、包含什么，必须白纸黑字写进合同。比如明确写“中介费=房款×3%，不包含额外加价”。
- 员工误导=企业担责：销售人员汤某随意报价，公司没培训也没监督。法院直接认定这是公司行为。企业要管住嘴——给员工发“风险提示卡”：禁止说“这房我司全权处理”，必须强调“最终价格以开发商合同为准”。
给企业的实操建议：
- 收费透明化：客户付钱时，分开列明“房款”和“服务费”，打两张收据。比如房款写“付至开发商账户”，服务费写“中介服务报酬”。
- 合同规范化：哪怕只是简单协议，也要写清三点：①你的角色（中介/代理）；②服务费计算方式；③若客户多付钱，如何退回。
- 定期自查：每季度检查销售记录，重点看“客户实际付款”和“合同价格”是否一致。差一分钱都得解释清楚！
别等到客户告上法庭才后悔。这个案子中，颍上某营销公司白白损失14万多元，还赔上诉讼费和口碑——合规不是成本，而是利润的保护伞。
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