租赁合同解除后次承租人无权继续占用，必须返还-南陵物权保护纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：物权保护纠纷
案号：(2019)皖02民终2818号
审理法院：安徽省芜湖市中级人民法院
二、案件事实并告知法院的判决结果
法院认定的事实：
2009年11月12日、2010年3月12日，王某代表芜湖某湖生态旅游开发有限公司与南陵县奎潭湖渔场分别签订《协议》和《补充协议》，约定由芜湖某湖生态旅游开发有限公司租赁奎潭湖上下两段水面。2013年起，南陵县奎潭湖渔场与芜湖某湖生态旅游开发有限公司就解除该租赁协议进行协商，未果。2014年6月23日，南陵县奎潭湖渔场作为南陵县某生态旅游资产运营有限公司向芜湖某湖生态旅游开发有限公司提起了渔场租赁合同纠纷之诉，南陵县农业委员会作为第三人参加诉讼。2014年8月23日，芜湖某湖生态旅游开发有限公司提起了反诉。2015年5月7日，南陵县人民法院作出民事调解书，调解书确认南陵县奎潭湖渔场与芜湖某湖生态旅游开发有限公司同意于2012年9月22日解除双方签订的关于承租奎潭湖水面的《协议》（含补充协议），南陵县奎潭湖渔场、南陵县农业委员会自调解书签收之日起恢复对奎潭湖水面的占有。2017年1月16日，南陵县奎潭湖渔场与芜湖某湖生态旅游开发有限公司办理了水面移交手续，后南陵县农业委员会将奎潭湖水面资产及绿化苗木资产所有权移交给南陵县某生态旅游资产运营有限公司。
叶某胜占用奎潭湖上段（起火墩至陶村渡口段）水面，南陵县某生态旅游资产运营有限公司向法院起诉，要求叶某胜返还水面并赔偿损失。
法院判决结果：
一审判决叶某胜停止侵害、排除妨害并返还奎潭湖上段水面，但驳回了原告要求按年租金6万元标准赔偿的部分诉讼请求。叶某胜不服上诉后，二审法院驳回上诉，维持原判，叶某胜必须返还占用的湖面。
三、核心观点和法律风险防范建议
这个案子说白了就是"一女二嫁"的问题：A（南陵县奎潭湖渔场）把湖面租给B（芜湖某湖公司），B又把湖面转租给C（叶某胜），后来A和B的合同解除了，A把湖面给了D（南陵县某生态旅游资产运营有限公司），D要求C返还湖面，C却说"我跟B的合同还没完"，拒绝返还。
关键法律点：
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"上家"合同没了，你的合同也白搭
法院认为，当A和B的租赁合同已经通过法院调解解除，B就失去了对湖面的使用权，自然也就无权把湖面转租给C。C即使和B有合同，也不能对抗真正的权利人D。就像你从二房东手里租房子，如果房东和二房东解约了，你再跟二房东有合同，也得搬出去。 -
合同解除必须留证据
本案中A和B是通过法院调解解除合同的，有明确的法律文件作为证据。如果只是口头说说，没有书面记录，发生纠纷时很难证明合同已经解除。 -
交接手续不能拖
2015年法院就确认合同解除，但直到2017年1月才办理正式移交。这中间的"空窗期"容易产生纠纷。企业解除合同时应当立即办理交接，避免权属不清。
给企业的3个实用建议：
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租东西前先查"家底"
作为次承租人（类似案例中的叶某胜），租用场地、设备前一定要查清楚：- 上家是否有权转租？
- 原始合同是否有效？
- 可以要求上家提供原始租赁合同和权属证明
举个例子： 就像买房要查房产证一样，租办公室也要查房东和大厦的租赁合同，避免遇到"二房东跑路"的情况。
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合同里要加"保险条款"
如果你是次承租人，在合同中必须约定：- "若上家与原始出租方合同解除，上家需提前30天通知我"
- "上家需赔偿我因此遭受的全部损失"
- "上家需协助我与原始出租方重新签约"
这样即使发生本案类似情况，你也有保障。
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权属变动要及时跟进
作为物权所有人（类似案例中的南陵县某生态旅游资产运营有限公司），要：- 建立资产权属台账，记录所有变动
- 发现无权占有立即发函要求返还
- 保留完整的权属转移证据链（如本案中的调解书、移交手续）
简单说： 资产过户后要像查快递一样跟进，确保"货"真正在你手里。
特别提醒：很多企业以为"我交了钱就能用"，但法律只保护合法占有。本案中叶某胜虽然付了钱，但因上家合同已解除，继续占用就是违法。遇到类似情况，正确的做法是立即找上家协商赔偿，而不是强行占用，否则可能既丢资产又要赔钱。
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