企业土地承包经营必须确保村民知情同意 - 凤台物权保护纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：民事/物权纠纷/物权保护纠纷/排除妨害纠纷
案号：(2020)皖0421民初4174号
审理法院：安徽省凤台县人民法院

二、案件事实和判决结果

2003年1月，凤台县钱庙乡某圩村村民委员会（甲方）与凤台县某油购销总公司钱庙公司（乙方）签订承包合同，承包陈圩湾低洼地约1000亩，承包时间为30年（2003年1月-2033年1月）。

2007年10月1日，凤台县顾某粮食购销有限公司与凤台县某洲林牧有限责任公司签订协议书，将上述承包合同的所有权利和义务全部转让给凤台县某洲林牧有限责任公司。

同时，2007年10月1日，凤台县钱庙乡某圩村村民委员会又与凤台县某洲林牧有限责任公司签订承包合同。

2003年5月26日，凤台县人民政府给钱庙粮油购销公司颁发了林权证。2007年10月4日，经凤台县林业局批准，森林或林木所有权人变更为凤台县某洲林牧有限责任公司。

2014年，凤台县人民政府为李某颁发了农村集体土地承包经营权证，该证书确认了李某对洼地4.18亩享有土地承包经营权，期限为1995年1月1日至2025年1月1日。

2020年3月23日，李某、陈某等60余名村民到争议地要求收回本案争议土地，引发本案纠纷。经凤台县公安局钱庙派出所调查：现场村民认为争议土地出租期限为15年，但曹新怀出具的合同显示出租期限为30年。出警人员电话询问当时签合同的村委会主任陈桂宏，陈桂宏表示为防止村民不同意出租，口头告知村民合同期为15年，但实际签订的合同为30年。在合同即将到期前，陈桂宏召开小范围会议通知村民代表，争议土地的租赁合同为30年，因此大部分村民不知情。

法院最终驳回了凤台县某洲林牧有限责任公司的全部诉讼请求，案件受理费9073元由原告负担。

三、企业土地承包经营中的法律风险警示

这个案例看似简单，却暴露出企业在土地承包经营中常见的致命问题：合同透明度不足和村民知情权被忽视。

关键问题在哪里？

1. "阴阳合同"埋下隐患：村委会干部为了促成合同签订，口头向村民承诺租期15年，但实际签订的是30年合同。这种"说一套做一套"的做法，看似解决了眼前问题，实则埋下巨大隐患。等到17年后（2020年），村民发现合同还有13年才到期，自然会强烈反弹。

2. 证据收集不规范：企业虽然持有林权证，但在索赔时提交的证据质量太差——树苗采购只有出库单没有正规发票，无法证明真实损失；设计方案和施工费用都是必然发生的，不能算作"侵权损失"。法院审理时，光有权利证明不够，必须有扎实的损失证据。

3. 忽略村民的合法权益：2014年政府给李某颁发了土地承包经营权证，确认其对争议土地享有承包权，期限到2025年。这意味着企业持有的林权可能与村民的土地承包权存在重叠，却没有及时核查和解决这一冲突。

企业该如何防范这类风险？

1. 确保合同透明公开：与村委会签订土地承包合同时，必须召开全体村民大会，让每户村民签字确认知晓合同全部条款。不要轻信"口头承诺就能搞定"，一定要留下书面证据。可以考虑采用"一户一档"的方式，保存每户村民的知情同意记录。

2. 全面核查土地权属：在签订合同前，务必到当地自然资源部门、农业农村部门查询土地的完整权属信息，确认没有权利冲突。特别是要核对村民的土地承包经营权证，避免"一地多证"的情况。

3. 规范财务凭证管理：所有支出必须取得正规发票，树苗采购、施工费用等大额支出更应如此。损失索赔时，法院只认可有据可查的损失，没有正规凭证的支出很难获得支持。

4. 及时履行合同义务：判决中提到企业"应当缴纳给凤台县钱庙乡某圩村的2020年土地承包费至今未缴纳"。即使发生纠纷，也应先履行自己的合同义务，避免给对方留下违约把柄。

5. 纠纷处理要专业：发生村民阻挠时，不要仅依赖派出所出警，应当立即启动专业法律程序。可以委托律师发函，固定现场证据，为后续维权做准备，而不是等到损失扩大后才起诉。

土地承包经营是很多农业、林业企业的基础，但这一基础不牢，企业就会面临"大厦将倾"的风险。本案中，企业持有林权证却仍败诉，关键不在于权利本身，而在于取得权利的过程存在重大瑕疵，以及维权时证据准备不足。

征和律师事务所提供专业解决方案

作为企业法律顾问，我们深知土地纠纷对企业经营的致命影响。征和律师事务所专门开发了"土地权属合规检查"服务，帮助企业从源头上预防此类风险。我们的服务具有极高的性价比，可先试用满意后付款，让您零风险体验专业法律服务的价值。无论您是准备签订新合同，还是正在处理历史遗留问题，我们的专业团队都能提供量身定制的解决方案，确保您的土地权益安全无忧。