房地产开发商未及时处理退房后贷款导致购房者继续还款需全额返还-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2023)皖1282民初5228号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实与判决结果

王某与界首市荣某置业有限责任公司于2020年11月26日签订了《商品房买卖合同(预售)》，约定王某购买荣某置业公司开发的界首市阳城大地广场1幢3单元1层3-103铺，房价为747875元，首付377875元，其余370000元按揭贷款支付。王某于2020年7月6日付清首付款377875元。2020年12月11日王某与荣某置业公司、安徽界首农某银行股份有限公司签订《个人购房借款合同》，按揭贷款370000元并支付至荣某置业公司，自2021年1月23日起，王某开始按月向农某银行支付按揭款至今。合同约定，2021年12月20日前交付房屋，逾期交房超过30日，买房人有权解除合同，出卖人应当于收到解除通知后15日内退还购房款(含已付贷款部分)，并自付款之日起按年利率5.6%支付利息。由于荣某置业公司没有按约定交房，双方于2023年2月27日签订了《退房确认单》，荣某置业公司仅计算了王某的首付款377875元和支付的按揭款106192元(合计484067元)，承诺按揭贷款由其和农某银行交涉退还。由于荣某置业公司没有按约定退还484067元房款，2023年5月22日，王某提起了诉讼。因荣某置业公司没有将剩余按揭款退还农某银行，导致王某自2023年3月23日至2023年7月23日支付给农某银行的房屋按揭款20163.15元。

法院判决结果很简单：1.解除王某与农某银行的《个人购房借款合同》；2.荣某置业公司必须把王某已支付的20163.15元按揭款还给王某，并按年利率5.6%支付利息；3.荣某置业公司要直接向银行偿还剩余贷款本息；4.驳回王某其他诉求。

三、核心风险点与企业防范指南

这个案子最值得企业注意的是：退房≠完事！ 很多房地产开发商以为和购房者签了《退房确认单》就万事大吉，却忽略了最关键的一环——贷款处理。本案中，荣某置业公司虽然承诺"会处理贷款"，但既没通知银行停止扣款，也没及时还贷，导致购房者王某在退房后又白交了5个月房贷。法院判决开发商不仅要把这2万多元还给王某，还要按5.6%的年利率赔利息，这就是典型的"小疏忽引发大赔偿"。

对企业特别是一线房企的3个实用建议：

1. 退房手续必须"闭环操作"，别留"半截工程"

开发商常犯的错误是：只退首付款，却把贷款当"甩手掌柜"。本案中，荣某置业公司在《退房确认单》里写明"按揭贷款由其和银行交涉退还"，这相当于签了"责任承诺书"。但交涉≠完成，法院认为：既然承诺了就要做到位。正确做法：退房协议中必须明确"贷款处理完成时间"，并在3个工作日内向银行提交书面解押申请，同步通知购房者暂停还款。最好让银行出具《贷款处理确认函》，才算真正闭环。

2. 警惕"口头承诺"变"法律证据"

很多销售为了快速解决纠纷，会说"放心，贷款我们会搞定"。但在法庭上，这类口头承诺结合书面退房协议，就变成铁证！本案王某能胜诉，关键就是抓住了《退房确认单》中那句"按揭贷款由其交涉退还"。血泪教训：所有退房沟通必须书面化，避免模糊表述。比如改成"我方将启动贷款协商程序，具体以银行最终方案为准"，给自己留出操作空间。

3. 建立"退房-贷款"联动预警机制

本案最冤的是开发商白白多赔了2万多元——其实只要在退房时做个小动作就能避免：联系银行把王某的还款账户设为"暂停扣款"。实战技巧：房企法务部应与合作银行建立绿色通道，退房协议签署当天，就通过银行系统冻结购房者还款账户（保留本金但暂停扣款），等贷款结清后再解冻。这样既保障银行权益，又避免购房者重复还款。

特别提醒：很多企业以为"合同解除了，我的责任就结束了"，但根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十一条，开发商对按揭贷款承担连带责任。也就是说，退房后贷款没处理好，银行照样可以找你要钱！所以千万别把退房当终点，而要当成新责任的起点。

四、征和律师事务所专业支持

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