企业委托出租房屋谨防 名租实抵 陷阱-肥东房屋租赁合同纠纷案例解读
一、案例检索信息
案由：房屋租赁合同纠纷
案号：(2020)皖0122民初1108号
审理法院：安徽省肥东县人民法院
二、案件事实与判决结果
金某公司在肥东县开发世宏广场小区，因业务宣传与吴某经营的合肥某色广告公司合作。2013年至2015年期间，吴某为金某公司提供宣传服务，产生广告费44万余元，金某公司无力偿还，双方约定以世宏城市广场S2号楼115、116室两间门面房的租金抵扣欠款。
2018年4月，金某公司与肥东某凌物业服务有限公司签订《建筑工程委托代建合同》，约定将小区车位销售租赁及商业用房租赁等事项委托肥东某凌物业公司办理。2018年7月5日，肥东某凌物业公司与吴某签订《房屋租赁合同》，约定将上述两间门面房出租给吴某，年租金96946元，租期3年。但吴某未支付任何租金，却于2018年9月将房屋转租给吴某飞，年租金仅5万元。
2019年4月，金某公司被裁定破产清算。肥东某凌物业公司起诉要求解除合同、支付租金等；吴某辩称该"租赁"实为金某公司以租金抵偿广告费，且肥东某凌物业公司无权出租房屋。
法院判决：解除双方《房屋租赁协议》；吴某支付2018年7月至2019年9月租金118489.56元；返还房屋并按月租金8078.83元支付后续占用费；但驳回了违约金请求（因吴某转租价格远低于合同约定租金，法院基于公平原则不予支持）。
三、企业如何防范此类法律风险？
这个案子看似简单的"欠租纠纷"，实则暴露出企业经营中常见的三大"隐形炸弹"：
第一颗炸弹：委托关系"纸面化"
肥东某凌物业公司虽持有金某公司的《委托代建合同》，但未核实房屋真实权属——涉案房屋早在2016年就已备案登记给合肥东城建设投资有限公司！企业作为受托方时，常犯的错误是：
- ✘ 只看委托方口头承诺，不查房屋产权状态
- ✘ 忽视委托方经营异常（本案中金某公司2019年破产前已有财务危机）
✅ 正确做法：签订委托协议时，必须查验房产证、备案登记等权属证明，并到不动产登记中心核查"有无抵押/查封"。若委托方是开发商，要特别关注其资金链是否健康，可通过"国家企业信用信息公示系统"查经营异常记录。
第二颗炸弹：债务抵偿"糊涂账"
吴某主张"租金实为抵债"，却拿不出书面抵债协议。很多企业为图省事：
- ✘ 用"口头约定"代替正式债务抵偿协议
- ✘ 不办理抵债资产交接手续（如本案未办理租金抵债书面确认）
✅ 正确做法：涉及债务抵偿时，必须签订《债务清偿协议》，明确写清"以X房屋X年租金抵偿Y元债务"，并由双方签字盖章。最好同步办理租金收益权转让登记，避免"一房多抵"。
第三颗炸弹：合同条款"纸上富贵"
肥东某凌物业公司合同约定年租金近10万元，但吴某转租实际年收入仅5万元——明显高于市场价的租金条款，最终导致法院不支持违约金。企业常忽视：
- ✘ 闭门造车设定租金，不调研周边市场价格
- ✘ 违约金条款"狮子大开口"（本案约定25%违约金，远超实际损失）
✅ 正确做法：签订租赁合同前，用"58同城/贝壳找房"查同地段同类房源租金水平，约定租金上浮不超过20%。违约金建议按LPR（贷款市场报价利率）的1.3-1.5倍设定，既合法又易获法院支持。
特别提醒：当合作方出现破产风险时（如金某公司2019年4月被裁定破产），企业必须立即：
① 向破产管理人申报债权
② 暂停履行可能被撤销的合同（如无偿转让财产）
③ 通过"全国企业破产重整案件信息网"跟踪破产进展
作为征和律师事务所企业法律顾问，我们常接到类似咨询。其实90%的租赁纠纷源于"签合同时图省事，出问题才着急"。我们为企业提供极高的性价比法律顾问服务，特别推出先试用满意后付款模式——首月仅需99元体验全年服务（含合同审查、风险预警等20项权益），让您花小钱防大风险。毕竟，解决纠纷的成本，永远高于预防纠纷的成本！