拖欠物业费不交有风险，证据不足难免责-松滋物业服务合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：物业服务合同纠纷
案号：(2021)鄂1087民初245号（一审）、(2021)鄂10民终1387号（二审）
审理法院：松滋市人民法院（一审）、湖北省荆州市中级人民法院（二审）

二、案件事实与判决结果

松滋市某通商贸有限公司租赁松滋市某业物业管理有限公司管理的商铺27栋105-108，面积355.5平方米，8栋105-108、111、112，面积1572.92平方米，合计1928.42平方米。2017年11月20日，某业物业公司与时任某通商贸公司的法定代表人陈某桁签订一份《物业管理服务合同》，合同约定商业物业管理费按建筑面积1元/月/平方米计算，交纳时间：每次预交1年，第一年全免、第二年按总价50%收取、第三年全额收取、以后每年交一次，于前一年度服务期届满前10日内交纳次年的物业管理服务费，逾期交付的，每逾期支付一日按应付而未付金额的1‰支付违约金。合同履行中，某通商贸公司至今未交纳应于2019年11月10日前交纳的2020年度物业费23141.04元，以及应于2020年11月10日前交纳的2021年度物业费中2020年11月21日至2020年12月31日的物业费2635.5元，合计25776.54元。考虑到新冠疫情，原告自愿减免2个月物业费，故被告应支付物业服务费21919.7元。

法院判决结果：一审判决松滋市某通商贸有限公司支付松滋市某业物业管理有限公司物业服务费21919.7元、违约金10000元，合计31919.7元。二审法院驳回上诉，维持原判。

三、企业如何防范此类法律风险

这个案例看似简单，却给企业敲响了警钟。很多企业老板可能认为："物业公司服务不好，我凭什么要交物业费？"但在法律上，这种想法可能会让你吃大亏。

风险点一：口头抗辩不等于法律抗辩

某通公司声称物业公司拆了他们的招牌，导致店铺无法经营，所以不交物业费。但法院问："证据呢？"他们拿不出来。结果，这个看似有理的理由，在法庭上变成了"你说你有理，但你没证据"。

给企业的建议：

• 遇到物业服务问题，第一时间拍照、录像、报警、找证人，把证据固定下来
• 不要只在口头上抱怨，要形成书面材料并让对方签收
• 养成"有争议先留证"的习惯，手机就是你的最佳证据收集工具

风险点二：以为"书面催缴"是物业公司的必经程序

某通公司还认为，物业公司没书面催缴过，就不能起诉他们。但法院指出：2021年1月1日《民法典》实施后，法律已不要求必须书面催缴。以前的司法解释被新法取代了，他们却不知道这个变化。

给企业的建议：

• 法律不是一成不变的，企业要关注法律更新
• 不要依赖"听说"或"以前都是这样"，要查证最新法律规定
• 建议企业聘请专业法律顾问，及时获取法律变化提醒

风险点三：认为违约金"肯定会被调低"

合同约定逾期支付每日1‰的违约金，某通公司觉得太高，要求法院调低。但法院认为，这是双方自愿约定，且"违约金本来就兼具补偿和惩罚功能"，没有过分高于损失，所以支持了1万元违约金。

给企业的建议：

• 签合同前一定要看清楚违约条款，不要觉得"反正不会发生"
• 如果觉得违约金过高，签约时就要提出修改
• 不要心存侥幸认为"法院肯定会帮我调低"

征和律师给企业的实操建议：

1. 物业合同别当"走过场"：很多企业把物业合同当形式，匆匆签字。其实应该仔细看每一条，特别是费用标准、支付时间、违约责任这些核心条款。

2. 建立"争议-证据"对应机制：企业可以制作一个简单表格，当对物业服务有异议时，按表格要求收集相应证据。比如：

   • 服务质量问题：拍照录像+时间水印
   • 设施损坏：维修报价单+对方确认记录
   • 人员冲突：报警回执+证人信息

3. 付款前"三问"：

   • 我有充分证据证明对方违约吗？
   • 我的证据能经得起法庭质证吗？
   • 不交费的损失比交费更大吗？

很多企业主吃亏就吃在"我觉得有理"，但法律只认"我证明有理"。在这个案例中，某通公司如果当初花500元请律师审核合同，或者花200元做个证据保全公证，可能就能避免3万多元的损失。

作为企业法律顾问，我们经常看到类似情况：企业因为省下几千元的法律服务费，最后损失几万甚至几十万元。法律风险就像健康问题，预防的成本永远低于治疗的代价。

征和律师事务所为企业提供专业法律顾问服务，我们理解中小企业对法律服务的顾虑，因此推出"先试用满意后付款"模式，让企业零风险体验专业法律服务。我们的企业法律顾问服务以极高的性价比著称，不是简单打法律咨询电话，而是成为企业经营中的"法律智囊"，从合同审核、风险预警到纠纷应对提供全流程支持，让企业主专心做生意，法律问题交给我们来解决。