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被拆迁人安置补偿权优于抵押权-太和不动产登记纠纷案例解读

征和法律顾问 发布于 阅读：5 太和法律顾问

一、案例检索信息

案由：不动产登记纠纷
案号：(2025)皖1222民初542号
审理法院：安徽省太和县人民法院

二、案件事实及判决结果

2015年4月23日，太和某丙公司与王某签订《房屋遮阳置换或补充协议》，该协议载明：太和某丙公司置换给王某房屋为24-1309号等。2020年6月22日，某县经济开发区友谊村民委员会出具证明证实王某系某县某丙公司拆迁户。2021年3月20日，太和某丙公司出具《证明》载明："兹证明，我公司开发的望和新城24单元1402（24单元1309）号房屋与某县不动产登记备案房屋号5号楼1405为同一套房屋，特此证明"。2021年3月20日，某物业服务中心出具居住证明，内容为：兹证明王某身份证（342123****0016）居住本小区24单元1402室与5号楼1405室，为同一住处。房屋已经水电均通，符合入住条件，交付业主，已于2016年11月2日实际入住该房屋。2016年3月15日，王某支付案涉房屋的天然气入户费。

另查明，太和某丙公司与王某签订的《房屋遮阳置换或补充协议》中载明的置换安置房号24单元1402号（24单元1309号）房屋，在不动产登记部门的备案房号是太和县太亳路东侧望和新城5号楼1405户。

再查明，王某甲与太和某丙公司民间借贷纠纷一案，阜阳某区人民法院于2019年7月31日作出的（2019）皖1202民初5432号民事判决书，判决内容为："一、被告太和某丙公司于本判决发生法律效力之日起二十日内偿还欠原告王某甲的借款本金942.9万元，并向原告王某甲支付利息（利息自2019年4月5日起按借款本金942.9万元、月利率2%计算）至借款本息还清之日止；二、原告王某甲对皖（2019）太和县不动产证明第0001177号不动产登记证书中登记抵押的房产的拍卖、折价、抵偿款享有优先受偿权。"该判决生效后，被执行人未履行相关义务，权利人向阜阳某区人民法院申请强制执行。执行过程中，阜阳某州区人民法院于2020年7月1日立案执行，执行案号为（2020）皖1202执2329号。该案在执行过程中，阜阳某州区人民法院已向申请执行人发出提供被执行人财产状况通知书，向被执行人发出执行通知书、财产报告令，但被执行人至今未履行生效法律文书确定的义务。该案诉讼过程中，阜阳某州区人民法院于2019年6月10日以（2019）皖1202执保491号执行裁定书依法查封了被执行人太和某丙公司所有的位于安徽省某市某县太和大道东侧祥和路北侧望和新城某户在内的多处不动产，并于2022年6月7日续行查封了上述不动产。王某向阜阳某州区人民法院提出执行异议，请求中止对其中一处位于安徽省阜阳市太和县太和大道东侧祥和路北侧望和新城5号楼1405户的案涉房产的执行。2024年10月22日，阜阳某州区人民法院作出（2024）皖1202执异273号执行裁定书，裁定：异议人（案外人）王某的异议请求成立，中止对太和某丙公司名下位于安徽省某望和新城5号楼1405户不动产的执行。王某甲在法定期限内未依法向人民法院提起诉讼，该裁定已发生法律效力。

法院最终判决：被告王某甲于判决生效之日起三十日内涂销位于太和县太和大道东侧祥和路北侧望和新城5号楼1405号房屋的抵押权登记信息；被告太和某丙公司于判决生效之日起三十日内协助原告王某办理该房屋的不动产登记手续。

三、法律风险防范要点

这个案子说白了就是：开发商把已经承诺给拆迁户的房子，又偷偷抵押给了别人，结果法院判开发商和抵押权人都得"认栽"。为什么呢？

通俗解释一下核心法律原理：

想象一下，你家老房子被拆了，开发商答应给你一套新房子作为补偿，这就是你的"拆迁安置房"。结果开发商又把这个已经承诺给你的房子拿去抵押借钱，万一开发商还不上钱，抵押权人就要把房子拿走卖钱，那你岂不是"房财两空"？

法院认为，被拆迁人的安置补偿权属于基本生存权益，应该优先保护。就像排队买东西，拆迁户排在前面，抵押权人排在后面。《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条明确规定：如果开发商把已经承诺给拆迁户的房子又抵押或卖给别人，拆迁户有权优先拿到这套房子。

对企业（特别是房地产企业）的三大风险警示：

  1. 切勿"一房二卖"式抵押：已经签订拆迁补偿协议的房子，绝对不能再拿去抵押或出售。本案中，太和某丙公司2015年就和王某签了置换协议，2016年王某已入住，但2019年还把房子抵押给王某甲，这就是典型的"挖坑给自己跳"。

  2. 内部管理要规范：很多开发商内部信息不互通，销售部不知道拆迁部已经把某套房承诺给了拆迁户，财务部又把这套房拿去抵押。建议企业建立"房源状态实时查询系统"，对已拆迁安置房源设置"冻结"标识，从源头避免重复处置。

  3. 抵押前务必核查产权状态：作为抵押权人（如银行、小额贷款公司），放款前一定要到不动产登记中心查询房屋状态。本案中王某甲若提前查询，就会发现该房屋早在2015年已有拆迁安置事实，可以避免后续损失。不要只看房产证上"干净"就放心抵押，更要核查实际居住情况和历史协议。

给企业的实用建议：

房子不是普通商品，特别是涉及老百姓基本居住权的安置房。开发商如果为了一时资金周转，拿拆迁户的"保命房"去抵押，不仅法律上站不住脚，道德上也说不过去。最终结果往往是：钱没借到多少，却惹上官司赔了夫人又折兵。

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