房屋存在严重质量问题开发商需承担解约赔偿责任-界首商品房销售合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房销售合同纠纷
案号：(2024)皖1282民初3314号
审理法院：安徽省界首市人民法院

二、案件事实及判决结果

2022年2月17日，史某与界首市梁某企业管理咨询有限公司签订了《商品房买卖合同（预售）》（合同编号：202202170014），约定史某购买中梁山河府11幢3单元3层3-302号房屋，总价款750000元，其中首付款150000元，余款600000元申请商业贷款。2022年2月7日，史某向界首市梁某企业管理咨询有限公司支付了购房首付款150000元。随后，史某与中国工商银行股份有限公司界首某行签订了《个人购房借款/担保合同》，贷款600000元用于购房。

2023年8月24日，该房屋竣工验收合格后交付给史某。史某收房后进行装修时，发现房屋阳台顶部与墙壁连接处存在空心未浇筑区域。经施工、监理、建设、设计单位四方签章确认的工程技术核定单显示，施工单位安徽某器集团股份有限公司自认"11#楼3层6-9轴交A轴阳台连梁L2（2B）混凝土浇筑存在蜂窝空洞，经检查凿除松散混凝土后实测深度约150mm长度400mm"。史某就房屋维修及赔偿事宜与界首市梁某企业管理咨询有限公司协商未果，遂向法院提起诉讼。

一审法院判决：解除史某与界首市梁某企业管理咨询有限公司签订的《商品房买卖合同（预售）》；解除史某与工行界首某行签订的《个人购房借款/担保合同》；界首市梁某企业管理咨询有限公司返还史某购房首付款150000元及利息；返还已支付的贷款本息79866.64元及利息；向工行界首某行偿还剩余贷款本息。二审法院维持原判。

三、案例核心观点与企业法律风险防范

这个案例给我们企业，尤其是房地产开发企业带来一个重要警示：房屋质量问题是"高压线"，开发商不能仅凭竣工验收报告就高枕无忧。

很多企业可能认为，房子通过了政府验收备案，就是"合格产品"，出了问题也与自己无关。但本案清楚地表明，竣工验收合格不等于没有质量问题。就像体检报告显示你"基本健康"，但不代表你身体里没有隐患一样。当房屋存在像本案中阳台连梁空心未浇筑这样的结构性问题时，即使整栋楼通过了验收，开发商依然要承担责任。

为什么企业会输掉官司？关键在于举证责任。购房人发现质量问题后，只需提供初步证据（如照片、现场视频等）；而开发商则需要证明：1）这个问题不严重，不影响正常居住；2）这个问题可以修复，且修复后安全可靠。本案中，界首市梁某企业管理咨询有限公司虽然提供了竣工验收报告，但无法证明房屋空心问题可以安全修复，法院要求他们申请专业鉴定，但他们拒绝了，最终因"举证不能"而败诉。

对企业来说，防范此类风险的关键措施有：

1. 质量管控要贯穿全过程：不能只在竣工验收前突击整改，而要从施工开始就严格把关，特别是对承重结构、防水等关键部位。建议企业设立"质量一票否决"制度，对不符合标准的工程坚决不进入下一流程。

2. 隐蔽工程要留痕：对墙体内部、楼板夹层等"看不见"的工程，施工时务必拍照、录像并由多方签字确认，这些资料可能成为未来证明质量合格的关键证据。

3. 发现问题要积极应对：当业主反映质量问题时，不要简单推诿"已经验收合格"。应当及时派专业人员现场查看，该维修的维修，该检测的检测。本案中，如果界首市梁某企业管理咨询有限公司能主动申请专业鉴定证明问题可修复，结果可能完全不同。

4. 合同约定要明确：在购房合同中明确质量问题的处理流程、维修期限和标准，避免模糊表述。但要注意，合同不能免除开发商对房屋主体结构质量的责任。

5. 建立质量追溯体系：每栋楼、每套房都要有完整的质量档案，从材料采购到施工过程全程可追溯，这样一旦出现问题能快速定位原因和责任人。

作为企业，我们要明白：质量不是成本，而是投资。一次质量纠纷可能让企业付出比当初加强质量管理高十倍的成本，还会严重损害企业声誉。在房地产行业，"房子是用来住的"不是口号，而是企业必须坚守的底线。

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