房屋层高不符合同约定不构成欺诈-长葛房屋买卖合同纠纷案例解读

一、案例检索信息
案由：房屋买卖合同纠纷
案号：(2023)豫10民终836号
审理法院：河南省长葛市人民法院

二、介绍案件事实并告知法院的判决结果

2019年8月1日，沈某与长葛某地有限公司签订《商品房买卖合同（预售）》，约定：沈某购买郑南某城一期项目D*号楼某单元某-某层某号商品房，该房屋用途为住宅，预测建筑面积为121.97平方米，层高为3.3米，单价为11662.23元／平方米，总价款为1422442元；沈某应于2019年8月1日前支付首期房款712442元，余款710000元向某银行申请贷款支付；长葛某地有限公司应于2021年5月30日前向沈某交付该房屋。该合同附件十一补充协议约定："四、关于个别户型情形的补充约定：商品房层高最终以实际交付现状为准，个别户型可能存在局部层高低于标准层层高或存在坡屋顶的情形，买受人对此已提前预见且无异议。"

2019年8月22日，沈某与某银行郑州分行签订《个人购房抵押（保证）借款合同》，沈某向某银行借款710000元用于支付购房款。沈某向长葛某地有限公司支付购房款712442元及公共维修基金3659元。2021年11月5日，案涉房屋经过竣工验收并办理备案登记。2021年11月18日，沈某收到长葛某地有限公司交房通知书，以房屋层高不符合约定拒绝收房。D*号楼竣工图纸显示案涉房屋一层层高为3.3米，二、三层层高为3.0米，四层层高为2.4米。双方均确认案涉房屋一层层高为3.3米，二、三层层高为3.0米，四层层高为2.4米。

法院判决结果：一审和二审法院均驳回了沈某要求撤销合同、退还房款等全部诉讼请求，认定长葛某地有限公司不存在欺诈行为，双方签订的房屋买卖合同合法有效。

三、简单地论述案例的核心观点

很多企业看到这个案子可能会疑惑：合同写明层高3.3米，实际交付时二三层只有3.0米、四层只有2.4米，这不算欺诈吗？法院为什么判开发商胜诉？关键原因在于以下三点，这也是企业必须重视的法律风险防范点：

1. "特殊户型要特别说明"——别让统一合同模板埋下隐患
这个房子是四层复式结构，不同楼层高度本来就不一样。但主合同是政府提供的统一模板，只能填一个层高数字（3.3米），无法详细区分各层高度。聪明的做法是：像本案开发商那样，在补充协议中明确写清"层高以实际交付为准""个别户型局部层高可能低于标准"。如果企业销售的是特殊产品（比如带阁楼的房子、工业厂房等），一定要在补充条款里把特殊之处说清楚，不能只依赖主合同的笼统表述。

2. "签字等于知情"——要让客户真正看懂关键条款
沈某在补充协议上签了字按了手印，法院就认定他"已经认真阅读并充分理解条款"。对企业来说，这提醒我们：

• 重要条款要用加粗、下划线等醒目方式标注
• 销售时主动向客户解释特殊条款（比如"这个复式房四层高度会降低，您看图纸确认一下"）
• 最好让客户手写"本人已知晓并接受XX条款"并签字
  别以为客户签了字就万事大吉，如果条款写得太隐蔽、太专业，法院可能认定你没尽到提醒义务。

3. "验收合格是硬道理"——质量合规才能站稳脚跟
本案中，房屋完全按图纸施工并通过了竣工验收，这是开发商最大的底气。对企业而言：

• 任何产品/服务必须首先确保符合国家强制标准
• 销售时宣传的卖点（比如"超高空间"）不能与实际交付严重不符
• 保留完整的设计、施工、验收记录，关键时刻能自证清白

给企业的3条实用建议：
① 特殊产品单独说明：卖复式房就画分层图纸，卖定制产品就列详细参数，别用"详见样板间"这种模糊表述；
② 关键条款"三重确认"：销售时口头说明+合同加粗标注+客户单独签字确认；
③ 交付前主动告知差异：像本案如果交房前发个短信"您的房屋四层层高2.4米（详见附件图纸），请确认是否接受"，就能避免90%的纠纷。

记住：法律不保护"我以为客户应该知道"，只保护"我有证据证明客户确实知道了"。企业做好这三步，遇到类似纠纷才能像本案开发商一样全身而退。

四、专业支持让风险防患于未然

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