开发商迟迟不签正式购房合同，购房者能要回定金吗？ - 孝感商品房预约合同纠纷案例解读

一、案例检索信息

案由：商品房预约合同纠纷

案号：(2025)鄂0902民初1599号

审理法院：湖北省孝感市孝南区人民法院

二、案件事实及判决结果

2018年陈某奇向孝感某地产开发有限公司合计交纳650000元定金欲购买某小区某栋某单元某号房，并签订认购书一份。孝感某地产开发有限公司于2018年4月25日开具壹万元整收据一份，于2018年5月10日开具陆拾肆万元整收据一份。后双方又于2020年6月20日重新签订《鑫火国际认购协议书》一份，将预约购买房屋更换成鑫火国际小区3栋1单元1102室，房屋总价变为845950元，协议约定陈某奇须在接到孝感某地产开发有限公司的开盘通知后的7个工作日内，携带本协议到售楼处签订《商品房买卖合同》；具体开盘日期由孝感某地产开发有限公司根据协议载明联系方式告知陈某奇；在双方签订《商品房买卖合同》后，已交款项自动抵作该房屋的购房价款，本协议书自动失效等。后虽经陈某奇催要，孝感某地产开发有限公司至今仍未与其签订《商品房买卖合同》，陈某奇遂于2025年3月19日诉至法院。

法院判决：解除陈某奇与孝感某地产开发有限公司于2020年6月20日签订的《鑫火国际认购协议书》；孝感某地产开发有限公司需向陈某奇退还购房款650000元并支付资金占用期间的利息（自2025年3月19日起按LPR计算至实际清偿之日止）；案件受理费和保全费由孝感某地产开发有限公司负担。

三、企业法律风险防范提示

这个案例给房地产开发企业敲响了警钟！很多开发商认为，只要与客户签了"认购协议"或"意向书"，收了定金或部分房款，就可以慢慢来，反正不着急签正式合同。但本案清楚地表明：这种想法大错特错！

核心风险点：

1. 预约合同也是正式合同：很多人以为"预约合同"不是正式合同，可以随意拖延。实际上，法院认定《认购协议书》是双方真实意思表示，具有法律约束力。开发商有义务按约定时间与购房者签订正式《商品房买卖合同》。

2. 拖延签约等于违约：本案中，购房者多次催促，开发商仍以"还要等等"为由拖延，导致合同目的无法实现。法院明确指出，这是开发商的严重违约行为，直接导致合同被解除。

3. 退钱还要赔利息：开发商不仅要退还全部已收款项，还要从起诉之日起支付利息（按LPR计算）。如果早点解决问题，可能只需退本金；拖延多年后，不但要退钱，还要额外支付数万元利息。

4. 不到庭=自动认输：本案中开发商经法院传票传唤无正当理由拒不到庭，法院直接缺席判决，开发商丧失了为自己辩护的机会。很多企业觉得"小案子不用理"，结果吃了大亏。

给企业的实用建议：

1. 建立签约提醒机制：在销售系统中设置自动提醒功能，确保在约定时间内与客户签订正式合同。不要口头承诺"等等"，要书面明确具体签约时间。

2. 及时沟通解决问题：如因特殊原因无法按时签约，应主动与客户沟通，说明原因并协商新的时间，最好形成书面补充协议。

3. 不要轻视"小金额"纠纷：本案涉及65万元，看似不大，但拖延多年后，加上利息、诉讼费、保全费等，实际损失更大。更要警惕的是，一个败诉案例可能引发连锁反应，其他客户纷纷效仿。

4. 收到法院传票必须重视：无论案件大小，收到法院传票后务必及时处理，可以委托律师出庭，争取和解机会，不要以为"不出现就没事"。

5. 规范销售流程管理：确保所有销售环节都有书面记录，包括客户催促签约的证据、公司内部审批流程等。本案中如果开发商能证明是因客观原因无法签约，结果可能不同。

房地产开发企业要记住：在客户眼里，"认购协议"就是买房的第一步，不是可有可无的形式。诚信履约不仅避免法律风险，更是企业长远发展的基石。别让一时的拖延，变成数年的官司和更大的经济损失！

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